Die 5 wichtigsten Eigenschaften eines Projekts beim Immobilien-Crowdinvesting
Beim Immobilien-Crowdinvesting kann man angesichts immer mehr Plattformen und Projekten den Überblick verlieren. Immer mehr Anbieter drängen in den Markt und versuchen vor allem mit einer überdurchschnittlichen Rendite Anlegerinnen und Anleger anzulocken.
Von großspurigen Versprechen sollte man sich allerdings nicht blenden lassen und vor dem Investment eine gewisse Checkliste durchführen. Das Risiko ist bei jedem Projekt nämlich unterschiedlich ausgeprägt, wie auch unser Rendity-Rating aufzeigt. Die folgenden fünf Eigenschaften sollten unbedingt beachtet werden.
Die Entwicklerin beziehungsweise der Entwickler selbst
Wer steht hinter dem Projekt, das ich mit meinem Investment finanziere? Das sollte eine der ersten Fragen sein. Handelt es sich bei der Emittentin beziehungsweise dem Emittenten um ein Unternehmen, das schon lange in der Immobilienbranche aktiv und gut vernetzt ist, fällt das Risiko dementsprechend geringer aus.
Etablierte Crowdinvesting-Plattformen können zumeist auf langjährige Partnerunternehmen zurückgreifen, die in der Vergangenheit schon mehrere Projekte verwirklichen und das Kapital rückführen konnten. Es lohnt sich also einen Blick auf den Track-Record der Emittentin beziehungsweise des Emittenten zu legen.
Zuletzt ist auch eine Firmenbuchabfrage lohnend. Hier kann ein Blick auf die Finanzen des Unternehmens geworfen werden und wie dieses im vergangenen Jahr gewirtschaftet hat. Etablierte Immobilienentwicklerinnen und Immobilienentwickler setzen zumeist mehrere Projekte gleichzeitig um und setzen dabei auf den sogenannten Leverage-Effekt.
Der Finanzierungsmix des Projekts
Auch die Kapitalstruktur sollte bei der Abwägung des Investments mit einbezogen werden. Seriöse Crowdinvesting-Plattformen bieten nur Projekte an, die bereits eine Bankenfinanzierung aufweisen. Das geldgebende Institut setzt allerdings eine gewisse Eigenkapitalquote voraus. Hier kann sich die Entwicklerin beziehungsweise der Entwickler mit dem sogenannten Mezzanine-Kapital behelfen.
Investorinnen und Investoren beteiligen sich im Rahmen von Crowdinvesting mittels eines sogenannten Nachrangdarlehens. Dieses sieht voraus, dass im Falle einer Insolvenz beziehungsweise Liquidation zuerst die Bank ihr Geld erhält. Aufgrund der “Nachrangklausel” erhalten weitere Gläubiger also ihr Geld erst nachrangig.
Weist ein Projekt nun eine hohe Eigenkapitalquote auf, sinkt das Risiko dementsprechend, weil die Darlehensnehmerin beziehungsweise der Darlehensnehmer das Kapital aus den “eigenen Taschen” rückführen kann. Wird einzig auf eine Fremdfinanzierung und Mezzanine-Kapital ganz ohne Eigenkapital gesetzt, ist Vorsicht geboten.
Die Phase des Projekts
Die Errichtung eines Gebäudes ist ein kompliziertes Unterfangen – jeder Häuslbauer kann davon ein Lied singen. Dementsprechend höher ist das Risiko bei einem Projekt also, wenn sich dieses in einer noch sehr frühen Phase, also etwa vor der der Baugenehmigung beziehungsweise dem Baustart befindet.
Etablierte Projektentwicklerinnen beziehungsweise Projektentwickler fangen während oder schon vor dem Bau mit der Verwertung des Objekts an. Im besten Fall sind die Wohnungen also bereits während der Bauphase oder davor verkauft. Auch bei der Verwertung kann es nämlich zu Verzögerungen kommen.
Zuletzt bietet Rendity etwa die Möglichkeit, in ein Bestandsobjekt zu investieren, das bereits einen hohen Vermietungsgrad aufweist. Hierbei werden zumeist kleinere bauliche Maßnahmen und kein kompletter Neubau vorgenommen. Ziel einer derartigen Kampagne ist es ferner, Eigenkapital auszulösen, das wiederum in anderen Projekten eingesetzt wird. Das Risiko ist bei Bestandsprojekten somit am geringsten.
Die Lage des Projekts
Die Lage zählt immer noch zu den wichtigsten Bewertungskriterien eines Immobilienprojekts. Ist ein Projekt in einem Markt geplant, der eine sehr hohe Nachfrage aufweist, fällt das Risiko dementsprechend geringer aus. Die Verwertung fällt bei solch einem Objekt nämlich deutlich einfacher aus und passiert oftmals schon während der Bauphase.
Miteinzubeziehen sind dabei die Makro- und Mikro-Lage. In welcher Stadt beziehungsweise welcher Region befindet sich das Projekt? In welchem Grätzel wird das Objekt gebaut? Das sind die ersten Fragen, die man sich bei einem Projekt hinsichtlich der Lage fragen sollte. Ein Objekt in Innenstadt- oder Speckgürtel-Lage wird sich entsprechend schneller verkaufen als ein Gebäude in einer kaum angeschlossenen Gegend.
Die Sicherheiten des Projekts
Zuletzt gewähren die Darlehensnehmerinnen und Darlehensnehmer zumeist Sicherheiten wie eine harte/weiche Patronatserklärung, Bürgschaften und/oder eine persönliche Haftung. Auch diese sollten bei der Einschätzung eines Projekts mit einbezogen werden.
