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Immobilienmarktreport Österreich 2024
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Immobilienmarktreport Österreich 2024

Der österreichische Immobilienmarkt 2024: Von zahlreichen Faktoren wie Demographie, Wirtschaftspolitik und Zinsniveaus geprägt.
Immobilienmarktreport Österreich 2024

Immobilienmarkt-Update März 2024:
Ab dem 1. April 2024 greifen die ersehnten Erleichterungen der Bundesregierung für den Immobilienmarkt. Mit einem umfassenden Paket an Gebührenstreichungen und Förderprogrammen will man den Markt kräftig ankurbeln. Plötzlich werden Tausende Euro an Nebenkosten erlassen und Profiteure gibt es auf allen Seiten, von Häuslbauern, Vermietern bis Investoren.

Der Immobilienmarkt ist ein dynamischer Teil der österreichischen Wirtschaft, der von zahlreichen Faktoren beeinflusst wird – von der Demographie und Wirtschaftspolitik bis hin zu Zinsniveaus und globalen Trends. Die Zusammensetzung und Entwicklung des österreichischen Immobilienmarkts sind die Ausgangslage um die aktuellen Entwicklungen am Immobilienmarkt in Österreich zu verstehen. Neben dem Bevölkerungswachstum sind die Miet- und Eigentumspreise die relevantesten Indikatoren für die Entwicklung.

Wie ist die demografische Entwicklung von Österreich?

Die Bevölkerungsdynamik spielt eine entscheidende Rolle bei der Formung des Immobilienmarktes. Ein stetiges Bevölkerungswachstum in Österreich beeinflusst die stetige Nachfrage nach Wohnraum, was wiederum Mietpreise und den Bedarf von Neubauten antreibt.

Bevölkerung01.01.201901.01.202001.01.202101.01.202201.01.202301.01.2024
Österreich8.858.7758.901.0648.932.6648.978.9299.104.7729.159.993
Wachstum in %0.51%0.48%0.36%0.52%1.40%0.61%

Wie entwickeln sich die Miet- und Eigentumspreise in Österreich?

In Abhängigkeit vom Bevölkerungswachstum steht der Preistrend bei Mieten und Eigentum. Dieser gibt Aufschluss über die Marktverhältnisse, wobei man grob zwischen Mietpreisen und dem Preis für Eigentum unterscheiden kann.

Mietpreise01.01.201901.01.202001.01.202101.01.202201.01.202301.01.2024
€ pro m28 €8.3 €8.3 €8.5 €9.1 €-
Wachstum in %2.56%3.75%0.00%2.41%7.06%-
Eigentumspreise01.01.201901.01.202001.01.202101.01.202201.01.202301.01.2024
€ pro m24.459 €4.879 €4.557 €5.324 €5.798 €6.244 €
Wachstum in %8.40%9.41%-6.60%16.83%8.90%7.69%

Neubauaktivitäten am österr. Immobilienmarkt

Neubauaktivitäten bzw. die Prognose für die nächsten Jahre sind ein Indikator für den Immobilienmarkt und ein wesentlicher Faktor für die Verfügbarkeit von Wohnraum. Der Rückgang von Neubauprojekten in Österreich hat weitreichende Konsequenzen für Angebot und Nachfrage. ExploReal hat hierzu die Entwicklung am Neubauwohnungsmarkt in Österreich umfassenden analysiert und eine aussagende Grafik erstellt.

Entwicklung der Neubauaktivitäten am österr. Immobilienmarkt
Abbildung 1: Fertigstellung Neubau (Quelle: Exploreal Entwicklungen am Neubauwohnungsmarkt 2023 S.3)

Die sinkende Fertigstellungen von Wohneinheiten in den kommenden Jahren folgen einer reduzierten Nachfragen bei steigendem Angebot.

Angebot und Nachfrage am österr. Immobilienmarkt

Wie sind die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt?

All diese Faktoren – demographische Entwicklungen, Preisbewegungen und Bautätigkeiten – konvergieren, um den Immobilienmarkt zu formen. In Österreich sehen wir eine einzigartige Konstellation, die sowohl Herausforderungen als auch Chancen mit sich bringt. Es ist Absehbar, dass mittelfristig das Angebot an Wohnraum geringer wird wohingegen die Nachfrage aller Voraussicht nach wieder steigen wird, vor allem in den Ballungsräumen.

Wie ist die Mietpreisentwicklung in Österreich?

In den letzten Jahren hat sich der österreichische Wohnungsmarkt dynamisch entwickelt. Ein entscheidender Aspekt, der viele Menschen betrifft, ist die Entwicklung der Mietpreise.

Analyse der Mietpreissteigerungen

Wie auch schon in den Jahren davor, sind die Mieten auch 2019 und 2020 etwas angestiegen. Im Jahr 2021 blieben die Mietpreise österreichweit gesehen unverändert. Dies könnte in Zusammenhang mit den globalen und regionalen Ereignisse wie die COVID-19-Pandemie zusammenhängen.

2022 setzte sich der Trend mit einem moderaten Anstieg von 2,41% fort. Im Jahr 2023 gab es allerdings einen deutlichen Preisanstieg von 7,06%, wobei dies etwas unter der durch die Statistik Austria ermittelten Inflation von 7,8% lag. Dieser Anstieg könnte auf eine Kombination von Faktoren zurückführbar sein, einschließlich einer erhöhten Nachfrage, steigender Baukosten und einer allgemeinen Inflation.

Mietpreise01.01.201901.01.202001.01.202101.01.202201.01.202301.01.2024
€ pro m28 €8.3 €8.3 €8.5 €9.1 €-
Wachstum in %2.56%3.75%0.00%2.41%7.06%-

Faktoren für Mietpreissteigerungen

  • Nachfrage und Angebot: Das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage ist ein entscheidender Faktor. Ein knappes Angebot bei hoher Nachfrage führt in der Regel zu höheren Mietpreisen.
  • Demografische Entwicklungen: Der Bevölkerungszuwachs beeinflusst, insbesondere in Österreich durch Zuzug, die Nachfrage nach Wohnraum und damit die Mietpreise.
  • Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Die allgemeine Wirtschaftslage, Arbeitsmarktbedingungen und Einkommensentwicklung spielen eine Rolle bei der Mietpreisentwicklung.
  • Neubauaktivitäten: Die reduzierte Bautätigkeit und Fertigstellungsrate neuer Wohnungen beeinflusst ebenfalls das Angebot und verschiebt damit die Mietpreisdynamik.

Wie ist das Verhältnis von Einkommen und Lebenshaltungskosten?

Um Mietpreise richtig einschätzen zu können, eignet sich die Mietbelastungsquote um das Verhältnis zwischen den Wohnkosten und dem Haushaltseinkommen festzustellen. Die Mietbelastungsquote, also der Anteil des Einkommens, der für die Miete aufgewendet wird, ist ein Indikator für die Erschwinglichkeit von Wohnraum. Eine steigender Wohnkostenanteil bzw. Mietbelastung kann ein Zeichen für eine Überhitzung des Marktes sein.

  • Die Mietbelastungsquote liegt in Österreich zur Zeit bei etwa 22% und gibt den Anteil der jährlichen Mietzahlungen im Verhältnis zum jährlichen Nettoeinkommen des Mieters an.
  • Als Faustregel gilt, dass die Mietbelastung maximal ca. 30-40% des verfügbaren Einkommens ausmachen sollte.
    • 30% (sehr streng: maximal 30% des Monatseinkommens für die Miete)
    • 40% (Standard: maximal 40% des Monatseinkommens für die Miete)
    • 50% (urban: maximal 50% des Monatseinkommens für die Miete)
  • Im urbanen, großstädtischen Bereich wird die Mietbelastung deutlich öfters überschritten, als im ländlichen Bereich. Eine Mietbelastungsquote von 40-50% ist in Großstädten keine Seltenheit und durchaus als normal zu betrachten.

Wie ist die Eigentumspreisentwicklung in Österreich?

Die Eigentumspreise sind in den letzten Jahren in Österreich im Schnitt jährlich um 8,6% gestiegen. Wobei die historisch niedrigen Hypothekenzinsen die Nachfrage angekurbelt haben. Zusätzlich hat die Zuwanderung in Städte und Ballungszentren und damit die Nachfrage nach Wohnraum die Preise angetrieben. Erst ab dem Q3 2023 hat sich der Preisanstieg abgeflacht wobei gleichzeitig auch die Verkaufsaktivität gesunken ist.

Eigentumspreisentwicklung am österr. Immobilienmarkt
Abbildung 2: Preisentwicklung Immobilien Österreich (Quelle: Exploreal Entwicklungen am Neubauwohnungsmarkt 2023 S.6)

Bisherige Preistrends und mögliche Gründe für die Stagnation oder den Rückgang

In den Jahren vor 2024 sind die Eigentumspreise in Österreich aus vielen verschiedenen Gründen gestiegen, u.a.:

  • Niedrige Zinsen: Historisch niedrige Hypothekenzinsen haben die Nachfrage nach Immobilieneigentum gestärkt.
  • Urbanisierung: Zuwanderung in Städte und Ballungszentren haben die Nachfrage nach Wohnraum und damit die Preise erhöht.
  • Internationale Investitionen: Österreich, insbesondere Wien, ist für internationale Investoren attraktiv gewesen, was zu einer Erhöhung der Nachfrage und Preise geführt hat.

Wie könnte sich eine Stagnation oder ein Rückgang der Eigentumspreise auf den Immobilienmarkt auswirken?

In der Welt der Immobilien sind steigende Preise oft ein Zeichen für einen florierenden Markt. Doch was geschieht, wenn dieser Trend zum Stillstand kommt oder sich sogar umkehrt? Eine Stagnation oder ein Rückgang der Eigentumspreise hat weitreichende Konsequenzen für den gesamten Markt und darüber hinaus.

Für Eigentümer und Verkäufer: Ein emotionaler und finanzieller Spagat

Eigentümer, die in der Hoffnung auf eine Wertsteigerung investiert haben, könnten sich plötzlich in einer prekären Lage wiederfinden. Nicht nur, dass ihre Immobilien an Wert verlieren; sie könnten auch Schwierigkeiten haben, Käufer zu finden, wenn sich die Stimmung im Markt abkühlt. Dies könnte insbesondere diejenigen hart treffen, die auf dem Höhepunkt des Marktes gekauft haben und deren Immobilien jetzt weniger wert sind als ihre Hypotheken – ein Zustand, der als "negative Eigenkapitalbildung" bekannt ist.

Für Käufer: Eine Tür öffnet sich

Es gibt jedoch auch eine positive Seite. Käufer, die zuvor vom Markt ausgeschlossen waren, könnten feststellen, dass Immobilien plötzlich erschwinglicher werden. Dies könnte eine Chance für Erstkäufer sein, Fuß auf der Immobilienleiter zu fassen. Allerdings ist Vorsicht geboten, da die Angst vor weiteren Preisverlusten potenzielle Käufer vom Abschluss abhalten könnte.

Für Investoren: Ein verändertes Spiel

Investoren, die auf stetige Wertsteigerungen und hohe Mieteinnahmen gesetzt haben, könnten ihre Strategien überdenken müssen. Ein gesättigter Markt kann zu verminderter Nachfrage führen, was die insgesamte Rendite beeinträchtigt. In einem unsicheren Markt könnten einige Investoren ihre Aktivitäten einschränken, was wiederum die Nachfrage und die Preise weiter senkt. Auf der anderen Seite kann es aber auch eine einmalige Chance sein, in den Immobilienmarkt einzusteigen, da Immobilien unter ihrem eigentlichen Marktwert angekauft werden können.

Für die Bauindustrie: Eine Zeit der Unsicherheit

Die Baubranche ist besonders anfällig für Schwankungen im Immobilienmarkt. Ein Rückgang der Preise kann zu einem Rückgang der Neubautätigkeit führen, da weniger Projekte finanziell tragfähig sind. Dies kann zu Arbeitsplatzverlusten und einer Abnahme der wirtschaftlichen Aktivität in diesem Sektor führen.

Für die Wirtschaft: Eine Kettenreaktion

Der Immobilienmarkt ist ein wichtiger Wirtschaftsmotor. Wenn die Preise stagnieren oder fallen, kann dies das Verbrauchervertrauen beeinträchtigen und die Ausgaben dämpfen. Banken könnten sich mit einem Anstieg von Hypothekenausfällen konfrontiert sehen, was zu einer restriktiveren Kreditvergabe führen kann. All dies kann das Wirtschaftswachstum bremsen und die politischen Entscheidungsträger dazu veranlassen, Maßnahmen zu ergreifen, um die Wirtschaft zu stabilisieren bzw. Maßnahmenpakete zur Ankurbelung der Immobilienwirtschaft anzubieten.

Der Immobilienmarkt wird von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst, darunter wirtschaftliche Bedingungen, Zinsraten, demografische Trends und staatliche Regulierungen. Für 2024 wird allerdings eine Trendwende erwartet wobei sich eine flächendeckende Preisanpassung nach unten abzeichnet. In fast allen Immobiliensegmenten wie Wohnungen, Büros, Handel, Hotels und Logistik werden sinkende Preise erwartet - einzig in Bestlagen sollen die Preise stabil bleiben. Besonders deutlich zeigt sich dieser Trend im Büro- und Handelssegment außerhalb der Top-Lagen. Auch für Wohnimmobilien rechnet man mit Preisrückgängen außerhalb der Top-Lagen sowie in der Peripherie, nur in den beliebtesten Wiener Lagen sind die Preise voraussichtlich konstant. Wien bleibt laut der Umfrage mit deutlichem Abstand der attraktivste Investitionsstandort, gefolgt von Salzburg, Graz, Linz und Innsbruck. Die generell sinkenden Preiserwartungen spiegeln die schwierige wirtschaftliche Gesamtsituation wider, von der mittlerweile auch die lange Zeit als krisensicher geltende Immobilienbranche nicht mehr verschont bleibt.

Neben den erwarteten Preisanpassungen prägen 2024 einige Trends die Immobilienbranche in Österreich. Als wichtigste Trends wurden die Zinsentwicklung, der demografische Wandel, Nachhaltigkeit sowie Künstliche Intelligenz identifiziert. Die zukünftige Entwicklung der Zinsen dürfte für viele Akteure geschäftsrelevant sein. Der demografische Wandel und die alternde Bevölkerung erfordern angepasste Immobilienkonzepte. Nachhaltigkeit ist längst zu einem zentralen Entscheidungskriterium für Investitionen und Projektentwicklungen avanciert. Besonders spannend ist auch der Trend hin zur Künstlichen Intelligenz, wobei die Branche einig ist, dass diese innovative Technologie signifikante Änderungen für das viele Geschäftsmodelle mit sich bringen wird. Aktuell herrscht allerdings noch eine abwartende Haltung, wie sich KI in den nächsten Jahren konkret auf die Immobilienbranche auswirken kann.

  • Zinsentwicklung
  • Demografischer Wandel
  • Nachhaltigkeit
  • Künstliche Intelligenz (KI)

Fazit

Die Zukunft des Immobilienmarktes in Österreich wird stark von der Balance zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnraum beeinflusst. Die Entwicklung der Immobilienpreise und Mieten, Bauaktivitäten, Wohnqualität, soziale Herausforderungen und politische Maßnahmen spielen eine zentrale Rolle dabei, wie sich der Markt entwickeln wird.

Quellen und Referenzen

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