Über alternative Finanzierungen in Immobilien investieren

Alternative Finanzierungsinstrumente sind bei Immobilien derzeit sehr gefragt. Sowohl für Anleger, die in Immobilien investieren, als auch für Darlehensnehmer, die zusätzliches Kapital aufnehmen, sind solche Finanzierungen eine optimale Alternative und somit eine Win-Win Situation.

Im allgemeinen versteht man als alternatives Finanzierungsinstrument, jene Finanzierung die nicht von einer Bank erfolgt. Dies können unter anderem der Schuldschein, das Mezzanine-Kapital mit der digitalen Form des Crowdinvestings, die Beteiligung oder die Unternehmensanleihe sein.

Mehr als 10% aller Fremdfinanzierungen erfolgen aktuell über alternative Instrumente. Dieser Trend wird sich in Zukunft fortsetzen und der Anteil steigt laufend an. Es liegen mehrere Gründe vor warum dies gerade bei Immobilienfinanzierungen so beliebt ist. Ein Punkt für den Vormarsch alternativer Finanzierungen ist die schon seit längerem vorherrschende Niedrigzinsphase. Aus Investorensicht bieten alternative Anlagen hohe Renditen, bei vergleichsweise geringem Risiko. Zudem sind die meisten Investoren in diesem Segment immobilienaffin und bringen bereits Erfahrung mit. Die Expertise von Immobilieninvestoren, die auf diese Art in Immobilien investieren, stiftet Vertrauen bei derartigen Finanzierungsengagements. Für sie macht es wenig Unterschied, ob sie Immobilien direkt erwerben oder sich bei einem Projekt indirekt beteiligen. Eine Due-Diligence der jeweiligen Objekte, bei der eine Wirtschaftlichkeits- und Risikoprüfung vorgenommen wird, ist in beiden Fällen vor einer Investitionsentscheidung unumgänglich.

Für den Darlehensnehmer ist die Eigenkapitalrentablität und die Flexibilität wesentlich für die Attraktivität alternativer Finanzierungen. Nicht-Banken-Finanzierungen sind wesentlich flexibler und Anleger, die in Immobilien investieren, agieren weniger restriktiv als Kreditinstitute. Die Agilität eines Immobilienentwicklers kann besonders beim Ankauf von Projekten eine große Rolle spielen.

Um die Frage zu beantworten welche alternativen Finanzierungen es gibt, möchten wir im Folgenden auf einige dieser Finanzierungsinstrumente eingehen. Sie bieten unterschiedliche Chancen und Risiken wenn man als Kapitalgeber mit solchen Instrumenten in Immobilien investiert. Der Immobilienentwickler muss aufgrund der konkreten Finanzierungssituation entscheiden welches Vehikel für die Aufnahme von zusätzlichem Kapital für ihn wirtschaftlich sinnvoll ist.

Schuldscheindarlehen für institutionelle Investoren

Ein Schuldscheindarlehen ist ein Darlehen, das dem Darlehensnehmer durch Finanzintermediäre gewährt wird, ohne dass diese den organisierten Kapitalmarkt in Anspruch nehmen müssen. Der Kreditvertrag der Bank wird hierbei als Schuldschein ausgestellt.

Im Regelfall treten Banken als Darlehensgeber auf und schließen mit dem Darlehensnehmer einen Kreditvertrag. Die Banken können nach Abschluss das Darlehen ganz oder teilweise in die eigenen Bücher nehmen oder an Anleger – typischerweise Großinvestoren wie Versicherungsunternehmen, Pensionskassen und Sozialversicherungsträger – übertragen.

Aufgrund der meist hohen Sicherheit durch die Besicherung des Darlehens im ersten Rang ist die Verzinsung beim Schuldscheindarlehen im Vergleich zu anderen alternativen Instrumenten relativ niedrig. Sie liegt bei einer typischen Laufzeit von 2 bis 10 Jahren bei 2% bis 3% und damit meist etwa 0,25% bis 0,5% über dem Zinssatz einer vergleichbaren Anleihe.

Mezzanine-Kapital als beliebtestes Instrument

Das mit Abstand beliebteste alternative Finanzinstrument mit einem Anteil von über 30% ist das Mezzanine-Kapital. Insbesondere bei Immobilienentwicklungsprojekten ist diese Form der Kapitalbeschaffung äußerst beliebt, damit die Finanzierungslücke zwischen dem Bankkredit und dem Eigenkapital des Immobilienentwicklers geschlossen werden kann. In der Regel übernimmt der Bankkredit mit beispielsweise rund 80% den Großteil des Gesamtinvestitionsvolumens. Die restlichen 20% muss der Immobilienentwickler in Form von Eigenkapital (meist 10-15%) beziehungsweise Mezzanine-Kapital (der restlichen 5-10%) aufbringen. Mezzanine-Kapital kann durch Nachrangdarlehen, Genussrechte, stille Beteiligungen oder Schuldverschreibungen von Anlegern bereitgestellt werden.

In dem aktuell vorherrschenden Niedrigzinsumfeld bieten solche Investments für Anleger attraktive Renditen zwischen 5% und 8% pro Jahr. Zudem wird die kurze Laufzeit beim Mezzanine-Kapital als positiv angesehen, da die Anleger die über solche Finanzvehikel in Immobilien investieren nach rund 18 bis 30 Monaten ihr investiertes Kapital samt Zinsen zurück erhalten, was ungefähr der Entwicklungs- oder Bauzeit eines Immobilienprojekts entspricht.

Die Mezzanine-Finanzierung kann auch indirekt über einen Fonds erfolgen. Die damit einhergehenden zusätzlichen Kosten gehen institutionelle Kapitalgeber in manchen Fällen ein um größere Volumina in ein Portfolio investieren zu können und damit eine Risikostreuung bewirken zu können bzw. die Investitionsentscheidung an externe Fondsmanager auslagern zu können.

Diese Vorauswahl und Prüfung der Projekte übernehmen beim Crowdinvesting Plattformanbieter für private Investoren.

Mit Crowdinvesting in Immobilien investieren

Crowdinvesting als Eigenkapitalergänzung bzw. Eigenkapitalersatz wird zum alternativen Finanzinstruments des Mezzanine-Kapitals gezählt. Denn im Zeitalter des Internets hat sich Crowdinvesting als beliebte Finanzierungsform für das Mezzanine-Kapital bei Immobilienprojekten herausgestellt.

Um genügend Mezzanine-Kapital für neue Projekte zu haben, bieten Immobilienentwickler der Crowd, also vielen Einzelnen, die Möglichkeit sich an ihren Projekten zu beteiligen und zwar über eine Online-Plattform wie Rendity. Eine Besonderheit beim Crowdinvesting sind die niedrigen Eintrittsschwellen, da man bereits ab €500 in attraktive Immobilien investieren kann. Damit wird der Immobilienmarkt demokratisiert und es werden neue Wege der Immobilienfinanzierung geschaffen.

Für Investoren bietet Crowdinvesting

• eine gute Möglichkeit der Diversifizierung
• hohe Verzinsung von bis zu 7%
• kurze Laufzeiten und
• es fallen keine Gebühren an.

Eigenkapitalinstrumente für zusätzliches Eigenkapital

Finanzierungen in Form von Eigenkapital (Equity) anderer Anleger kommen bei Projekten von Immobilienentwicklern häufig vor. Der Anleger beteiligt sich dabei an der Projektgesellschaft die das Immobilienprojekt umsetzt. Dabei wird er in den meisten Fällen Mitgesellschafter einer für das Projekt eigens gegründeten Projektgesellschaft (Special Purpose Vehicle – SPV). Als Gesellschafter trägt der Investor sämtliche Chancen und Risiken wie jeder andere Gesellschafter. Dies bedeutet zum Vorteil des Investors auch, dass er Mitspracherechte in der Gesellschaft hat.

Das Risiko als Mitgesellschafter und Eigenkapitalpartner ist dementsprechend größer als bei anderen alternativen Finanzierungsinstrumenten. Demgegenüber steht auch ein möglicher höherer Ertrag der häufig zweistellig einkalkuliert wird, jedoch ergibt sich die Rendite nicht durch eine im vorhinein festgelegte Verzinsung, sondern durch das tatsächlich erzielte Ergebnis.

Mit Anleihen am Kapitalmarkt zu Geld kommen

Eine weitere Möglichkeit für größere Immobilienentwickler mit guter Bonität ist es, sich mittels Anleihen direkt am Kapitalmarkt zusätzliches Geld aufzunehmen. Dabei handelt es sich mehrheitlich um Unternehmensanleihen, bei denen das angelegte Kapital nicht projektspezifisch investiert wird. Aufgrund des am Kapitalmarkt notwendigen bürokratischen Aufwands und der vorhergehenden Due-Diligence und Bonitätsprüfung von Ratingagenturen sind die Verzinsungen der Anleihen im Vergleich zu anderen alternativen Instrumenten gering. Beispielsweise hat die CA Immo Ende September 2018 eine Anleihe mit eine Verzinsung von 1,875 % p.a. angeboten.

Weiterer Anstieg alternativer Finanzierungen

Die Voraussetzungen für einen weiteren Anstieg der Verwendung alternativer Finanzierungen stehen gut. Der Marktanteil wird schätzungsweise in Zukunft auf 20% bis 30% ansteigen. Dennoch passt nicht jedes Instrument zu jedem Immobilienentwickler, denn dies ist abhängig von der jeweiligen Finanzierungssituation. Ebenso passt nicht jedes Investment zu jedem Anleger, da sich auch die Risikoprofile deutlich voneinander unterscheiden.