Crowdinvesting als Mezzanine-Kapital

Immobilien-Crowdinvesting: Online Mezzanine-Kapital

Die Finanzierungsart Mezzanine-Kapital ist in ihrer rechtlichen und wirtschaftlichen Ausgestaltungen eine Mischform zwischen Eigen- und Fremdkapital. Dies bietet Unternehmen die Möglichkeit Kapital aufzunehmen, ohne dass der Kapitalgeber die Stellung eines echten Gesellschafters erhält. Im Zeitalter des Internets hat sich für das Mezzanine-Kapital das Immobilien-Crowdinvesting als beliebte Finanzierungsform herausgestellt. Doch welche Vorteile bringt Mezzanine-Kapital für den Unternehmer bzw. für den Investor, wenn dieser über Online-Plattformen sein Geld anlegt?

Grundsätzliches zum Mezzanine-Kapital

Mezzanine leitet sich von dem italienischen “mezzo” ab und bedeutet halb und bezeichnet den Zwischenstock in einem mehrstöckigen Gebäude. Eine ähnliche Rolle übernimmt das Mezzanine-Kapital auch bei der Finanzierung von Immobilien, denn bilanziell steht es zwischen Eigen- und Fremdkapital.

Beim Mezzanine-Kapital handelt es sich um eine Finanzierungsart, bei der Eigen- und Fremdkapital zugleich eingesetzt werden. Der Vorteil dieser Finanzierungsart liegt im rechtlichen Bereich. Denn der Kapitalgeber erhält weder ein Einflussnahme- noch ein Stimmrecht, wie es bei echten Gesellschaftern üblich ist. Der Geldgeber erhält statt den Rechten als Gesellschafter andere Beteiligungsrechte, wie etwa bei wertpapierverbrieften Genussscheinen, Genussrechten, Options- und Wandelanleihen oder Nachrangdarlehen. Wird das Mezzanine-Kapital in Form eines Gesellschaftsdarlehens vergeben, besitzt es den Charakter eines Fremdkapitals und muss bilanziell erfasst werden. Da das vergebene Mezzanine-Kapital die vorhandenen Sicherheiten nicht schmälert, rechnen klassische Kapitalgeber (z.B. Banken) dieses dem Eigenkapital hinzu. Dies ermöglicht eine Erhöhung der Kreditlinie und dadurch insgesamt eine günstigere Mischfinanzierung. Im Vergleich zu klassischen Krediten beinhaltet das Mindestvolumen des Mezzanine-Kapitals höhere Kosten. Der Kapitalnehmer muss hohe Sicherheiten vorweisen, die im Zuge der Mezzanine-Vergabe umfangreich geprüft werden. Dies passiert durch eine genaue Planung für die Rückzahlung und der Darstellung von Sicherheiten des Mezzanine-Nehmers.

Mezzanine-Kapital ermöglicht eine Erhöhung der Kreditlinie und dadurch insgesamt eine günstigere Mischfinanzierung.

Mezzanine-Kapital: Bedeutung in der Vergangenheit

Im Zuge der Eigenkapitalvorschriften, die vom Basler Ausschuss für Bankenaufsicht im Jahr 2001 veröffentlicht und 2004 umgesetzt wurden, änderte sich das Verhalten der Banken bei der Kreditvergabe an mittelständische Unternehmen, die bei der Vergabe von Krediten vorsichtiger wurden. Damals gewann das Mezzanine-Kapital zunehmend an Bedeutung, denn im Idealfall wird es mit klassischen, niedrig verzinsten Krediten kombiniert. Durch die Aufnahme von Mezzanine-Kapital wird das wirtschaftliche Eigenkapital um diesen Betrag erhöht, was die Aufnahme von hohen Firmenkrediten möglich macht. Eine große Bedeutung gewann das Mezzanine-Kapital zusätzlich im Private Equity-Bereich, in dem private Kapitalgeber Unternehmen finanzieren konnten, deren Kapital nicht an den Börsen handelbar ist und die ihren Eigenkapitaleinsatz gering halten möchten.

Gesetzliche Situation bei Mezzanine-Kapital

Aufgrund der weniger stark regulierten Ausgestaltungsmöglichkeiten von Mezzanine-Kapital bietet diese Finanzierungsart flexiblere Regelungen. Diese umfassen beispielsweise die Laufzeit, die in der Regel zwischen zwei und sieben Jahren beträgt. Zudem gibt es flexiblere Lösungen bei den Rückzahlungsmodalitäten sowie bei den Regelungen bezüglich Gewinn, Verlust und Verzinsung. Diese Punkte sind für die steuerrechtliche und haftungsrechtliche Betrachtung entscheidend, ob es sich um Eigen- oder Fremdkapital handelt. Verbriefte Wertpapiere, wie Genussscheine, die an der Börse handelbar sind, unterliegen der Prospekthaftung, sprich, das Unternehmen darf keine irreführende oder falsche Informationen gegenüber Anlegern äußern und haftet für falsche Angaben. Dies wird durch die im jeweiligen Land zuständige Finanzaufsichtsbehörde, wie der BaFin – Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht in Deutschland oder die Österreichische Finanzmarktaufsicht überprüft. Bei Mezzanine-Gebern handelt es sich nicht ausschließlich um private Anleger wie dies beim Crowdinvesting hauptsächlich der Fall ist, sondern auch um Private Equity-Gesellschaften, Mezzanine-Fonds oder Banken, die sich zum großen Teil über Fremdkapital finanzieren und Darlehen an Investoren in gebündelten Verbriefungen weiterreichen.

Warum wird Mezzanine-Kapital benötigt

Banken verlangen auf Basis rechtlicher und regulatorischer Grundlagen eine bestimmte Eigenkapitalquote bevor ein Darlehn gewährt wird. Die Fremdkapitalquote liegt zwischen 70% – 80% des benötigten Kapitals. Gerade bei Immobilienprojekten liegt der Finanzierungsbedarf oft in den mehrstelligen Millionenbeträgen, so liegt die Eigenkapitalquote bei Gesamtkosten in Höhe von €20 Mio. etwa €4 Mio., die Finanzierung in Kombination mit Mezzanine-Kapital durch Crowdinvesting kann somit das tatsächlich benötigte Eigenkapital auf €2 Mio. reduzieren. Die fixe Rendite für Investoren ensteht dadurch, dass der Immobilienentwickler schneller neue Immobilienprojekte umsetzen kann, da ein weiterer Bankkredit gewährt werden kann durch die abgelösten Eigenmittel.

Geld anlegen mit Crowdinvesting liegt im Trend

Eine relative neue Form, um Geld anzulegen beziehungsweise zusätzliches Kapital für unternehmerische Projekte zu erhalten, bietet das Crowdinvesting. Die Aktualität kann man an dem Mitte 2015 in Deutschland eingeführten Kleinanlegerschutzgesetz bzw. des Alternativfinanzierungsgesetz in Österreich erkennen, welches die Rechte eines Crowdinvestors schützt. Das Crowdinvesting ist eine Finanzierungsform, an der sich viele einzelne Personen beteiligen. Ein Merkmal des Crowdinvesting sind die relativ niedrigen Geldbeträge, mit denen sich Investoren bereits beteiligen können. Anfangs nutzen vor allem Start-ups die Möglichkeit durch Crowdfunding innovative Projekte zu finanzieren und so in die Tat umzusetzen. Die Beteiligung am Erfolg geschieht im Gegenzug für Genussrechte, stille Beteiligungen oder einer vereinbarten Gewinnbeteiligung. Investoren hoffen auf hohe Renditen, gleichzeitig ist das Risiko für Investoren hoch. Denn ein Investore kann seinen Einsatz wie bei jeder anderen Kapitalbeteiligung verlieren, wenn das Unternehmen keinen Erfolg hat. Investoren können bei einem gewissen Risiko in ein junges Unternehmen oder Projekt investieren oder sich gleich an mehreren Projekten beteiligen. Auf diese Art erhalten Geldanleger die Möglichkeit, ihr Vermögen nicht nur auf ein Projekt zu setzen, mit der Gefahr, bei Erfolglosigkeit des Unternehmens alles zu verlieren. Die Streuung des Kapitals ist Teil der Diversifikation eines Anlageportfolios. Abgewickelt werden Crowdinvesting-Prozesse in der Regel über spezialisierte Internet-Portale, dadurch kann sich jeder private Mikroinvestor unkompliziert an interessanten Projekten beteiligen. Neben Start-ups oder Unternehmen entwickeln sich auch weitere Crowdfunding-Zweige. Einerseits können gemeinnützige und nachhaltige Projekte unterstützt werden und andererseits unkompliziert am Immobilienmarkt teilgenommen werden, durch eine Geldanlage in Immobilienprojekte, welche unter Crowdinvesting zusammengefasst werden.

Immobilien-Crowdinvesting als attraktive Geldanlageform

Als beliebte Schiene für private Beteiligungen hat sich in den vergangenen zwei Jahren vor allem das Online Immobilien-Investment herausgestellt. Denn das Immobilien-Crowdinvesting bietet Anlegern eine relativ sichere Möglichkeit, Geld anzulegen und zu vermehren. Beim Immobilien-Crowdinvesting schließen sich mehrere Investoren als Gruppe zusammen. Dies passiert über eine Plattform wie Rendity im Internet, was dem Projekt eine große Reichweite für das Finden von Investoren verschafft. Die Mindestbeteiligung ist im Immobilien-Sektor höher angelegt. Jeder Investor kann sich mit einem für das Immobilien-Geschäft niedrigen Geldbetrag an einem ausgeschriebenen Finanzierungsprojekt beteiligen, der manchmal schon bei €500 liegt. Warum beim digitalen Geld anlegen das Immobilien-Crowdinvesting so beliebt ist, erklären die Zahlen. Immobilien haben nach Fertigstellung des Bauvorhabens einen relativ sicheren Marktwert. Die meisten Projekte werden anschließend mit hohen Renditen verkauft oder vermietet, sodass Investoren mit einem attraktiven fixen Zinssatz rechnen können.

Wie Crowdinvesting in der Regel abläuft

Egal ob beim Immobilien-Crowdinvesting oder Investment für ein Start-up-Unternehmen, der Ablauf über Crowdinvesting-Plattformen läuft in der Regel gleich ab. Als Investoren begibt man sich zuerst auf die Suche nach einem entsprechenden Projekt im Internet. Viele auf Crowdinvesting spezialisierte Plattformen bieten einen Überblick über alle aktuellen Projekte an, an denen sich Investoren beteiligen können. Auf der jeweiligen Plattform finden potenzielle Anleger detaillierte Informationen über das zu finanzierende Projekt. So kann sich jeder Investor selbst ein Bild über die Erfolgsaussichten des Projektes machen, bevor er sich dazu entscheidet, darin zu investieren.

Entscheide Faktoren auf die es zu achten gilt bei Immobilienprojekten sind Erfahrung des Entwicklers, Lage der Immobilie sowie die Bausphase.

Projekte werden vor dem Anbieten der Plattform durch diese eingehend geprüft. Dies soll Investoren eine Sicherheit über die Richtigkeit des Projekts geben, weshalb die Investition über erfahrene Crowdinvesting-Plattformen empfehlenswert ist. Nach dem Startzeitpunkt des Crowdinvesting-Projekts können sich interessierte Personen innerhalb des sogenannten Funding-Zeitraums am Projekt beteiligen. Nach Erreichen der Funding-Schwelle erhält das Unternehmen die gesammelten finanziellen Mittel, um sein Immobilienprojekt umzusetzen. Als Investor erhält man in regelmäßigen Abständen Informationen über den Verlauf des Fortschritts. Bei erfolgreicher Umsetzung oder bei manchen Projekten sogar jährlich, wird die fixe Zinsrate an Investoren ausgeschüttet. Am Ende der vereinbarten Laufzeit wird das investierte Kapital ausgeschüttet.

Die zentralen Vorteile von Mezzanine-Kapital bei Crowdinvesting im Detail

Beim Crowdinvesting ist der Mindestinvestitionsbeitrag gering, dadurch können sich viele Anleger an Projekten beteiligen bis die Finanzierungsschwelle erreicht wird. Der Vorteil dieser Finanzierungsform ist eindeutig für Privatpersonen gegeben, die sich mit kleinen Beträgen an großen Projekten beteiligen möchten und eine rentablere Anlegeform als mit einem Sparbuch suchen. Kaptialgeber haben im Internet mittlerweile eine große Auswahl an Projekten, an denen sie sich beteiligen können und können dadurch selbst entscheiden, wo ihr Geld hinfließt.

Nachteile und Kritikpunkte von Mezzanine-Kapital bei Crowdinvesting

Um sich erfolgreich an einem Projekt zu beteiligen, bedarf es eine umfangreiche vorangehende Prüfung des Projekts. Ziel solch einer Prüfung ist es, den Investoren entsprechende Ertragsaussichten sicherzustellen. Handelt es sich aber um kleinere Investitionsbeträge, zahlt sich der Aufwand für eine eigene umfassende Prüfung oft nicht aus. Für Transparenz sorgen hier Crowdinvesting-Plattformen und liefern eine gründliche Recherche des jeweiligen Immobilienentwicklers bzw. des jeweiligen Projekts. Regelmäßige Projektupdates in Form von Quartalsberichten helfen Investoren den Projektstatus und Verlauf nach verfolgen zu können. Im Falle einer Insolvenz wird das Mezzanine-Kapital nachrangig behandelt. Die Verbindlichkeiten anderer Darlehensgeber wie Banken werden zuerst bedient.

Geschichte, Zahlen und Entwicklung des Crowdinvesting

Die Crowdinvesting-Plattform “ProFounder” beendete im Jahr 2009 das weltweit erste auf diese Art finanzierte Projekt erfolgreich. In den darauf folgenden zwei Jahren wurde diese crowdbasierte Finanzierungsform weltweit noch eher spärlich betrieben. Erst im Jahr 2012 stiegen die Zahlen von Crowdinvesting im Internet an. Sieht man sich die Zahlen in Deutschland an, wird klar, wie rasant dieses Finanzierungsmodell wuchs. Denn 2011 betrug das eingesammelte Kapital noch rund 450.000 Euro. Seitdem hat sich das Volumen bei Crowdinvesting auf 2017 insgesamt €217 mio. im DACH-Raum vervielfacht.

Fazit: Die Zahlen zum Crowdinvesting sprechen für sich

Diese Zahlen zeigen, dass das Crowdinvesting mittlerweile einen wichtigen Beitrag für das Mezzanine-Kapital für Unternehmen darstellt. Insbesondere im Immobilien-Sektor können Investoren der Anlage beim Wachsen zusehen. Das Immobilien-Crowdinvesting kann mit einem kleinen Kapitaleinsatz für attraktive Renditen sorgen. Wichtig ist, als Mikroinvestor auf die richtige Crowdinvesting-Plattform zu setzen, um sich gut informiert vor hohen Risiken zu schützen.