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Crowdinvesting

Crowdinvesting: Immobilien gelten schon immer als attraktive Geldanlage

Um Crowdinvesting bildhaft zu erklären eignet sich die Metapher: „Gemeinsam an einem Strang ziehen“ sehr gut, denn sie beschreibt den wesentlichen Charakter des Crowdinvesting. Seit jeher hat die Menschheit unter Beweis gestellt, dass sie Großes schaffen kann, wenn sie konstruktiv im Team zusammenarbeitet. Gerade im Immobilienbereich sind so wahrlich Weltwunder entstanden, wenn man zum Beispiel an die Pyramiden von Gizeh in Ägypten oder die Sky Line von Manhattan denkt. All diese Projekte, unabhängig davon, ob sie aus religiösen, wirtschaftlichen oder politischen Gründen erbaut wurden, haben eines gemeinsam, dass ein Einzelner sie nicht errichten hätte können. Auch heute lassen sich Immobilien nicht alleine erbauen, so lässt sich die Immobilienwirtschaft in viele Teilbereiche aufgliedern, die wiederum die unterschiedlichsten Berufsgruppen beschäftigen. Natürlich gibt es große Unterschiede bei der Dimensionierung und der geplanten Nutzung von Immobilienprojekten, man denke etwa an den Bau eines Fertigteilhauses, die Renovierung einer Universität oder die Errichtung eines großen Wohnprojekts mit mehreren hundert Eigentumswohnungen. Für alle diese Projekte gilt, dass sie auf solides finanzielles Fundament gestellt werden müssen.

Der Kreis der Wohnraumschaffung beginnt immer mit der Frage nach der Finanzierung, zum einen Teil das von der Bank geforderte Eigenkapital und zum anderen das Fremdkapital, der von der Bank gewährte Kredit. Um genügend Eigenkapital für neue Projekte zu haben, bieten Immobilienentwickler der Crowd, also vielen Einzelnen, die Möglichkeit sich an einem Projekt zu beteiligen in Form des Mezzanine-Kapitals, eine rechtlich und wirtschaftlich gesehene Mischform von Eigenkapital und Fremdkapital, welches von Banken als Eigenkapital gesehen wird.

  • Eigenkapital: Beschreibt die finanziellen Mittel welche dem Eigentümer eines Unternehmens gehören.
  • Fremdkapital: Ist der Anteil bei einer Immobilienfinanzierung welcher durch Kreditgeber wie Banken gewährt wird. Das Fremdkapital ist befristet und muss zurückgezahlt werden.
  • Mezzanine-Kapital: Liegt rechtlich und wirtschaftlich zwischen dem Eigenkapital und Fremdkapital, wird aber von Banken als Eigenkapital gewertet, dadurch wird eine höhere Eigenkapitalsquote erzielt um günstigere Kreditkonditionen zu erlangen. Im Falle einer Insolvenz wird das Mezzanine-Kapital nachrangig gegenüber dem Fremdkapital befriedigt.

Diese Beteiligung vieler Einzelner an einem Immobilienprojekt ist auch namensgebend für Crowdinvesting, oder zu Deutsch, die Schwarmfinanzierung.

crowdinvesting modern finanzieren

Crowdinvesting bietet Anlegern die Möglichkeit einen Teil des Eigenkapitals des Immobilienentwicklers abzulösen.

 

Crowdinvesting als Folge des Immobilien-Booms

Die niedrigen Zinsen erleichtern den Kauf von Eigentumswohnungen, jedoch verfügen nicht alle über genügend eigene finanzielle Mittel und wollen dennoch in Immobilien investieren.

Darum finden sich heutzutage Menschen digital zusammen und helfen einander um gemeinsam großes zu leisten. Egal ob mitten in der Großstadt oder in malerischen Gegenden am Land, mit Crowdinvesting können Einzelne ihre finanziellen Mittel zusammenlegen und in einem Projekt vereinen um das Fundament für ihr Immobilienportfolio zu legen. Das Konzept des gemeinsamen Finanzierens wird auch für die Umsetzung anderer Projekte verwendet, so ist Crowdfunding heutzutage bereits sehr geläufig. Crowdinvesting unterscheidet sich jedoch in einem wichtigen Punkt deutlich von Crowdfunding, auch wenn die Idee des gemeinsamen Finanzierens dieselbe ist.

Wo liegt der Unterschied zwischen Crowdinvesting und Crowdfunding?

Der offensichtlichste Unterschied ist die erwartete Gegenleistung und Motivation für die Investition, denn bei Crowdinvesting wird eine monetäre Gegenleistung erwartet. Das ist z.B. eine Beteiligung am Gewinn einer Immobilie oder eines Unternehmens. Im Gegensatz dazu ist beim Crowdfunding die Gegenleistung meistens nur symbolischen Charakters oder in Form von kleinen Geschenken. Die fertigen Endprodukte von Startups oder Unternehmen werden meist auf Vertrauensbasis versprochen, in dieser Form handelt es sich um eine digitale Form der klassischen Vorfinanzierung.

Crowdinvesting zeichnet sich aus:

  • Investment mit monetärem Ziel
  • Projekte haben oft schon eine gesicherte Finanzierung
  • Die Gegenleistung für ein finanzielles Investment sind Anteile und Anspruch auf Gewinne

Crowdfunding dazu im Gegensatz:

  • Altruistischer Gedanke kreative und karitative Bereiche zu unterstützen.
  • Ohne die Unterstützung vieler einzelner Menschen könnten solche Projekte nicht umgesetzt werden.
  • Gegenleistungen orientieren sich nicht an der Investmenthöhe, sondern stellen ein Dankeschön für die Unterstützung dar.

Neben Crowdfunding und Crowdinvesting gibt es noch das Crowdlending. Über einen vertraglich geregelten Zeitraum wird ein verzinstes Darlehen gewährt, im klassischen Sinne ein Kredit mit dem Vorteil, dass der bürokratische Aufwand einer klassischen Bankfinanzierung umgangen werden kann. Diese Form ist besonders für Selbstständige und kleine Unternehmen interessant, welche keine Bankfinanzierung erhalten, da die Bonität des Kreditnehmers meistens sehr gering ist.

Immobilien-Investments

  • Immobilien in städtischen Top-Lagen
  • Seite an Seite mit Banken und Leadinvestoren investieren
  • Kurze Laufzeiten zwischen 12 und 36 Monaten

Online Investieren

  • Unbürokratische Anmeldung
  • Eigenes Investor-Wallet für reibungsloses investieren
  • Crowdinvesting auch für unterwegs Dank Optimierung für Smartphones

Fixe Rendite

  • Keine Gebühren für Investoren
  • Jährliche Ausschüttungen der Zinsen
  • Fixe Zinsen bei einem Rendity-Crowdinvesting

Transparent und informiert

  • Individuelle Prüfung und Bewertung aller Projekte durch Experten
  • Transaktionen in Echtzeit nachvollziehen über das Investor-Wallet
  • Transparente Aufbereitung aller projektbezogenen Informationen sowie Quartalsberichte während der Laufzeit
  • Detaillierte Darstellung der persönlichen Immobilieninvestments

Crowdinvesting für Immobilien

Bei der alternativen Anlageform des Crowdinvesting ermöglicht das Mezzanine-Kapital Investoren sich am Erfolg von Projekten zu beteiligen. Die höheren Zinsen für Anleger entstehen dadurch, dass der Projektentwickler den Eigenkapitalanteil in einem Projekt verringern kann. Somit können früher weitere Immobilienprojekte gestartet werden.

Der Trend, dass Projekte gemeinsam online finanziert werden, begann in Deutschland und Österreich etwa 2011 mit starkem Fokus auf der Vermittlung zwischen Privatanlegern und jungen Unternehmen und Startups. Mit der Zeit wurden die Volumina der Investmentangebote größer und so wurde sowohl in Deutschland als auch in Österreich Crowdinvesting im Jahr 2015, im Zuge des Kleinanlegerschutzgesetzes bzw. dem Alternativfinanzierungsgesetzes, rechtlich definiert.

Crowdinvesting für Immobilien überholte das klassische Crowdfunding für Unternehmen hinsichtlich Volumina im Jahr 2015 und baut nunmehr von Jahr zu Jahr den Vorsprung weiter aus. Durch die Vielfalt an angebotenen Immobilienprojekten entsteht die Möglichkeit der Diversifikation zwischen verschiedenen Crowdinvesting-Projekten für Kleinanleger, im Gegensatz zur finanziellen Bindung und dem damit einhergehenden Risiko einer eigenen Immobilie, in welchem das gesamte Vermögen gebündelt ist.

crowdinvesting volumen deutschland oesterreich

In den letzten Jahren hat sich das Volumen des Immobilien-Crowdinvestings in Deutschland und Österreich vervielfacht. Quelle: Crowdfunding.de und crowdcircus.com

 

Langfristige oder kurzfriste Geldanlage bei Crowdinvesting

Gerade die kurze Laufzeit der Projekte zwischen 12 und 36 Monaten bindet das eigene Kapital nur kurzfristig wobei eine überdurchschnittliche Rendite pro Jahr erzielt wird. Zu beachten ist jedoch, dass während der Laufzeit eines Projektes das Kapital gebunden ist und nicht frühzeitig ausgezahlt werden kann. Nur die jährlichen Zinsen lassen sich entweder reinvestieren oder auf das eigene Konto auszahlen. Bei einem Investment ist es daher wichtig zu beachten, dass wenn größere Anschaffungen geplant sind, entsprechend geplant werden sollte.

Neben dem kurzen Anlagehorizont beim Crowdinvesting ist für ein ausgeglichenes Immobilien-Portfolio auch eine optimale Diversifizierung wichtig, denn diese verringert den möglichen Verlust im Falle eines Projektausfalls. Die beim Crowdinvesting relativ niedrige Investitionshürde ermöglicht es, das eigene Kapital über mehrere verschiedene Immobilienprojekte mit unterschiedlichen Renditen, Laufzeiten und Risikoniveaus zu streuen. Ziel ist es, durch Diversifikation ein individuelles Crowdinvesting Portfolio aufzubauen, welches langfristig ein Zusatzeinkommen durch regelmäßige Auszahlungen schaffen kann. Die so ausgeschüttete Rendite kann entweder in ein weiteres Projekt investiert oder direkt auf das eigene Bankkonto ausgezahlt werden. Werden die Zinsen regelmäßig neu investiert, entsteht ein Zinses-Zins-Effekt, der nach einiger Zeit beachtliche Erträge abwerfen kann.

Neben Rendity Growth, den hoch verzinsten Immobilienprojekten, stehen Investoren seit kurzem auch Bestandsprojekte, dass din vollvermietete Immobilien mit niedrigerem Risiko und dementsprechend geringerer Verzinsung, durch Rendity Income zur Verfügung. Diese langfristig vermieteten Zinshäuser erwirtschaften stabile Mieten aus welchen Anleger ihre Rendite erhalten. Im Gegensatz zu Entwicklungsprojekten mit Rendity Growth, bei denen eine Immobilie erst errichtet wird, haben Investments in voll vermietete Zinshäuser eine längeren Anlagehorizont zwischen 3 und 7 Jahren.

Rendity bietet als bisher einzige österreichische Plattform die Möglichkeit in diese bereits vermieteten Zinshäuser als Crowdinvestor zu investieren. Neben der regelmäßigen Zinsausschüttung, die Investoren alle 3 Monate erhalten, gibt es ebenfalls als Absicherung ein exklusives Zinsdepot, auf welches der Darlehnsnehmer die Verzinsung eines halben Jahres auf ein gesondertes Treuhandkonto einzahlt. Die Vorteile von einem Investment in bereits vollvermietete Zinshäuser ist ein geringeres Risikoprofil sowie die einfache, langfristige und transparente Geldanlage.  Im Gegensatz zum Kauf einer Vorsorge- oder Anlegerwohnung entfallen bei einem Investment in ein vollvermietetes Zinshaus ebenfalls allfällige Aufgaben, wie Mieter suchen und Renovieren, welche die Rendite mindern. Immobilienprojekte bei Rendity Income werden von professionellen Asset Managern betreut.

Die wichtigsten Themen rund um Investments in voll vermietete Zinshäuser erklärt Lukas Müller in einem kurzen Video:

Für wen eignet sich Crowdinvesting?

Im internationalen Vergleich gelten deutsche und österreichische Investoren als besonders risikoavers und vorsichtig. Immobilieninvestments haben sich als beliebte Geldanlage im deutschsprachigen Raum etabliert, denn das umgangssprachlich genannte Betongold bietet den für Sparer wichtigen Inflationsschutz. Die steigende Beliebtheit von Crowdinvesting für Immobilien lässt sich neben der einfachen Bedienung und ständigen Verfügbarkeit auf die Tatsache zurückführen, dass Immobilien, im Gegensatz zu Aktien, anfassbar sind. Investoren bei Crowdinvesting-Projekten können jederzeit auf Eigeninitiative die enstprechende Immobilie ihrer Umgebung inspizieren und den Fortschritt der Bauarbeiten überprüfen. Das Investment in mehrere Immobilienprojekte via Crowdinvesting beseitigt auch das größte Risiko bei herkömmlichen Immobilieninvestments, denn beim Kauf einer ganzen Immobilie oder Wohnung ist das Risiko ein Vielfaches. Die Bündelung des gesamten Kapitals in einer einzelnen Eigentumswohnung hat schwer zu kalkulierende Risiken wie u.a. Mietausfall, Renovierungsbedarf oder einen Anstieg der Bankzinsen zur Folge. Crowdinvesting bietet Erstinvestoren die Möglichkeit mit kleinen Beträgen ein eigenes Immobilienportfolio aufzubauen, durch die Streuung der eigenen Mittel wird das Risiko deutlich gesenkt.

Bei Einmalanlegern mit mittelfristig nicht benötigten Ersparnissen rechnet sich Crowdinvesting am meisten, da durch die regelmäßigen Rückzahlungen vom Zinseszinseffekt profitiert werden kann. Ausgeschüttete Rückzahlungen können dann je nach Bedarf entweder in ein weiteres Projekt investiert werden oder wieder auf das eigene Konto ausgezahlt werden.

Für regelmäßige Investments als alternativer Ansparplan zum ansonsten niedrigverzinsten Bausparen eignet sich Crowdinvesting genauso, denn es können regelmäßig kleinere Summen in ein Projekt investiert werden. Nach einigen Jahren entsteht so neben einem diversifizierten Immobilienportfolio auch ein passives Einkommen durch die regelmäßigen Rückzahlungen der Zinsen.

Vor- und Nachteile des Crowdinvesting

Die Vorteile des Crowdinvesting:

  • Vergleichsweise hohe Rendite bei relativ geringen Investitionssummen. Durch die Streuung der Investitionen wird das Risiko deutlich gesenkt.
  • Durch die Möglichkeiten des digitalen Zeitalters sind Investoren nicht mehr auf Banken oder private Vermögensverwalter angewiesen um Zugang zur Immobilieninvestition zu erhalten.
  • Keine Depotgebühren oder sonstige versteckte Kosten

Die Nachteile des Crowdinvesting:

  • Das durch die Crowd zur Verfügung gestellte Kapital wird meist in Form von Nachrangdarlehen begeben. Die Nachrangdarlehen sind daher im Rang gegenüber anderen Geldgebern (häufig Banken) nachgestellt. Im Falle einer Insolvenz des jeweiligen Emittenten (Projektentwicklers), kann es zu einem Totalausfall der Nachrangdarlehen kommen.
  • Noch gibt es keinen Sekundärmarkt um investiertes Kapital kurzfristig wieder zu liquidieren, daher ist das investierte Kapital für die Projektlaufzeit gebunden.

Das wichtigste zu Crowdinvesting in aller Kürze:

Unabhängig davon wie viel Geld man anlegen möchte, rentiert sich ein breitgefächertes Crowdinvesting-Portfolio. Ohne selbst eine Wohnung kaufen zu müssen, entweder ob der hohen Anschaffungskosten oder des großen Verwaltungsaufwandes, kann man vom Immobilienmarkt profitieren. Beim Crowdinvesting lässt Geld, welches sonst kaum verzins am Konto liegt, unkompliziert und transparent anlegen. Die attraktiven Zinsen ermöglichen es bereits nach kurzer Zeit einen starken Zinseszins-Effekt zu erleben.

Die wichtigsten Fragen zu Rendity Growth und den Entwicklungsprojekten erklärt Lukas Müller in diesem Video:

Immobilien-Investments fürs 21. Jahrhundert

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