Rendity Blog
Wohnung in einem städtischen Gebiet

Anleitung: So kommen Sie zu Ihrer Vorsorgewohnung

Immobilen zählen in Österreich zu den beliebtesten Geldanlagen. Relativ hohe Sicherheit, attraktive Rendite und eine langfristige Wertsteigerung sprechen für das sogenannte “Betongold”. Bei der Anschaffung einer Immobilie für den Privatgebrauch oder einer Vorsorgewohnung gibt es allerdings vielerlei Schritte zu durchgehen und dabei etliche Faktoren zu beachten.

Eigenbedarf oder Vermietung?

Bevor überhaupt mit dem Kauf einer Immobilie geliebäugelt wird, sollte man die Frage klären, ob die Wohnung beziehungsweise das Haus dem Eigenbedarf oder der Vermietung dienen soll. Gerade hinsichtlich der Größe ist diese Überlegung von Relevanz. Möchte man selbst darin wohnen, muss man Budget und Lebensplanung vermehrt in die Entscheidung einfließen lassen. Für die Vermietung eignen sich vorrangig Wohnungen zwischen 45 und 80 Quadratmetern.

Schöne Küche
Wohnungen zwischen 45 und 80 Quadratmeter Größe lassen sich einfacher vermieten.

Die passende Lage finden

Für den weiteren Verlauf gehen wir davon aus, dass eine Anlagewohnung für die Vermietung angeschafft werden soll. Bei der Recherche des passenden Objekts sind Lage und Budget die wichtigsten Faktoren. Eine Immobilie an einem attraktiven Standort ist nämlich einfacher zu vermieten und erzielt zugleich auch einen höheren Erlös. Die Lage hat allerdings auch einen großen Einfluss auf den Kaufpreis – hier muss somit mit Bezug auf das Budget gearbeitet werden.

Wie viel ist die Immobilie wert?

Nach erfolgreicherer Recherche sollte auf jeden Fall die Immobilie der Wahl besichtigt werden. Dort muss großes Augenmerk auf Schäden geworfen werden, um zugleich zu klären, wer sich um die Behebung dieser kümmert. Zudem lohnt es sich auch, Fotos zwecks Dokumentation anzufertigen. Sollte man sich hinsichtlich des Zustandes und Wert unsicher sein, zahlt es sich aus, einen Bausachverständigen zu konsultieren. Eine Beratung beim Neukauf kostet zwischen 400 und 900 Euro. Eine Wertermittlung ist ab 700 Euro möglich.

Kaufnebenkosten beachten

In weiterer Folge geht es darum, eine Einigung über den Kaufpreis zu erzielen. Als Käufer sollte man hierbei auf keinen Fall die Kaufnebenkosten vergessen. Diese liegen bei rund 14 Prozent des Immobilien-Kaufpreises und setzen sich aus Maklergebühren, Vertragserrichtungsgebühren, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag und sonstigen Nebenkosten zusammen. Außerdem gilt es weitere Gebühren für die Finanzierung und Kosten für Notar beziehungsweise Rechtsanwalt für Beratung und Erstellung der Mietverträge im Hinterkopf zu behalten.

🔎  Beispiel: Was beim Kauf einer Eigentumswohnung um 300.000 Euro mindestens hinzukommt ->

  • Grunderwerbsteuer: 10.500 Euro
  • Verbücherung: 3.300 Euro
  • Vertragserrichtungskosten: 7.500 Euro
  • Gesamtpreis somit bei 321.300 Euro – ganz ohne Kosten für Finanzierung, Maklergebühren und sonstigen Nebenkosten

Bedingungen an Kaufanbot knüpfen

Hat man sich auf einen Preis geeinigt, ist der nächste Schritt, ein Kaufanbot zu unterzeichnen. Hierbei handelt es sich um eine verbindliche Absichtserklärung, die Immobilie zu kaufen. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass man vorab schon ausreichende Recherche zur Finanzierung betrieben hat und ob man Geld von Kapitalgebern überhaupt erhalten würde. Sollte man nämlich vom Kaufanbot zurücktreten, kann der Verkäufer Schadensersatzansprüche geltend machen. Für das Kaufanbot sollte man allenfalls die Bedingung stellen, dass dieses nichtig wird, wenn die Finanzierungszusage scheitert.

Was beim Kaufvertrag zu beachten ist

Nachdem das Kaufanbot von beiden Parteien unterzeichnet wurde, gilt es einen Kaufvertrag aufzusetzen. Dieser genießt in Österreich Formfreiheit und kann sogar mündlich abgeschlossen werden. Um sich komplett abzusichern, sollte man allerdings einen Rechtsanwalt konsultieren, der einen schriftlichen Vertrag aufsetzt, der alle Details regelt. Der Rechtsexperte kümmert sich in mehreren Abstimmungsrunden darum, einen Kaufvertrag zu erstellen. In diesem finden sich dann Infos zum Kaufgegenstand, Kaufpreis, Lasten und Bestandsverhältnisse. Damit der Kaufvertrag zustande kommt, muss im letzten Schritt ein Notar beauftragt werden, der die Unterschriften beider Parteien beglaubigt.

Finanzierung abklären

Nachdem alle Formalitäten geklärt wurden, geht es im nächsten Schritt um die Finanzierung. Kaum jemand hat die Gesamtkosten für eine Immobilie einfach so herumliegen. In der Regel ist es so, dass 60 bis 80 Prozent des Kaufpreises inklusive Nebenkosten und allfällige Sanierungsmaßnahmen über einen Kredit aufgebracht werden können. Zwecks Absicherung verlangt die Bank einen Eintrag im Grundbuch und eine genaue Aufstellung der Finanzen des Geldnehmers. Außerdem wird die Bank selbstständig eine Wertermittlung vollziehen, um im Falle des Kreditausfalls den Wert mit dem Verkauf decken zu können.

🔎  Beispiel: Wir wollen eine Wohnung um 300.000 Euro (ohne Nebenkosten) mit 50.000 Euro Eigenkapital kaufen ->

  • Bei einer Laufzeit von 25 Jahren zahlen wir für den Kredit monatlich 993,60 Euro
  • Zum Kreditbetrag von 271.300 Euro kommen bei einer österreichischen Bank Gebühren in der Höhe von rund 28.000 Euro hinzu
  • Der Auszahlungsbetrag liegt bei rund 263.000 Euro

Treuhänder hinzuziehen

Nach Prüfung und Zusage der Bank, muss wiederum der Kreditvertrag von beiden Parteien unterzeichnet werden. Hier ist erneut ein Notar nötig, der die Unterschriften beglaubigt – diese also auf Echtheit überprüft und gleichzeitig für die Eintragung der Hypothek im Grundbuch sorgt. Im weiteren Schritt kommt es dann zur Auszahlung. Das Geld fließt dann in den meisten Fällen auf ein sogenanntes Treuhandkonto. Die Abwicklung über eine Treuhandschaft soll einen korrekten und möglichst sicheren Ablauf rund um das Thema Grundbucheintrag sicherstellen.

Eintrag ins Grundbuch

Der Treuhänder kümmert sich nämlich um mehrere Faktoren. Sobald dieser das Geld des Käufers erhalten hat, kümmert er sich um den Eintrag ins Grundbuch. Ist dieser erfolgt, wird das Geld an den Verkäufer überwiesen. Hier wird zwecks Rechtssicherheit streng reglementiert und transparent gearbeitet – sollte dennoch ein Fehler passieren, können Käufer beziehungsweise Verkäufer einen Schadensersatz geltend machen. Für zusätzliche Sicherheit sorgt außerdem ein Versicherungsschutz. Wird die Immobilie größtenteils über einen Kredit finanziert, ist die Treuhandschaft oft eine Bedingung der kreditgebenden Bank.

Steuer und Grundverkehrskommission

Bis zur Vorsorgewohnung sind es nun noch wenige Schritte. So muss der Käufer die Grunderwerbsteuer (häufig 3,5 Prozent) und der Verkäufer die Immobilienertragsteuer (häufig 30 Prozent) abführen. Um die korrekte Berechnung, Einhebung und zugleich auch Abfuhr kümmert sich der Treuhänder. Zuletzt braucht es auch noch eine Einwilligung der Grundverkehrskommission. Hier gibt es je nach Bundesland unterschiedliche Regelungen. Erst wenn hierbei das “Okay” vorliegt, ist man mit einem Grundbucheintrag offiziell Eigentümer der Immobilie.

Wohnung, die renoviert werden muss
Renovierungsbedürftige Wohnungen können schnell zu einer Kostenfalle werden.

Übergabe und mögliche Renovierung

Im nächsten Schritt kommt es dann zur Wohnungsübergabe. Hierbei lohnt es sich, ein Übergabeprotokoll anzufertigen, bei dem der Wohnungszustand, das übergebene Inventar und auch die Zählerstände von Strom und Wasser protokolliert dokumentiert werden. Ist die Wohnung renovierungsbedürftig, muss in weiterer Folge eine Aufwertung geschehen. Die vorzunehmenden Renovierungsarbeiten sollte man auf keinen Fall unterschätzen. Aus dem vermeintlichen Schnäppchen kann so nämlich schnell eine Kostenfalle werden – man sollte also auf alles gefasst sein.

Passenden Mieter finden

Zuletzt geht es nun darum, einen passenden Mieter zu finden. Die Suche kann auf eigene Faust erfolgen oder mithilfe eines Maklers vorgenommen werden. Dann gilt es auch noch Besichtigungstermine auszumachen, einen Mietvertrag zu erstellen, die Unterfertigung und zuletzt die Übergabe abzuwickeln. Wurde ein passender Mieter gefunden, hat man eine langfristige und krisensichere Anlage geschaffen, die anfangs den Kredit tilgt und in weiterer Folge für ein regelmäßiges Zusatzeinkommen sorgt, von dem auch nachfolgende Generationen profitieren können.

Alternative zur Vorsorgewohnung

Als Alternative zu all den genannten Strapazen rund um eine Vorsorgewohnung gibt es Immobilien-Crowdinvesting. Hier kann mit einem geringen Aufwand und wenig Kapital in den lukrativen Markt eingestiegen werden. Bei Immobilien-Crowdinvestments ist es möglich, eine Rendite von bis zu sieben Prozent zu erzielen. Zudem kann das Risiko mittels Diversifikation gestreut werden. Bei Rendity ist man bereits ab 500 Euro dabei.

Immobilien-Investments fürs 21. Jahrhundert

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