Kreditsicherheit: So sichern Sie Ihren Immobilienkredit richtig ab

Für einen Haus- oder Wohnungskauf kommt man in den meisten Fällen ohne einen Kredit nicht aus. Damit die Bank den Immobilienkredit bewilligt, benötigt sie „Sicherheiten“, auf die sie zurückgreifen kann, falls Ihnen etwas zustößt oder Sie nicht mehr in der Lage sind, Ihren Kredit zurückzuzahlen. Damit Sie ihr Eigenheim unbeschwert genießen können, informieren wir Sie über mögliche Kreditsicherheiten.

Die Gehaltsverpfändung

Kredite werden in der Regel aus dem laufenden Einkommen bedient und die Bank verlangt die Verpfändung deiner Gehaltsbezüge. Zu dieser Pfändung kommt es aber erst, wenn der Kreditnehmer mit den Zahlungen im Rückstand ist. Für die Tilgung des Kredits gibt es dabei zwei Varianten:

• Kreditsicherheit durch offene Gehaltsverpfändung: Hier informiert die Bank den Arbeitgeber. Dadurch steht sie im ersten Rang und bekommt das gepfändete Gehalt vor anderen Gläubigern.
• Kreditsicherheit durch stille Gehaltsverpfändung: Der Arbeitgeber erfährt erst bei Beginn der Exekution von der Gehaltspfändung. So bleiben eventuelle Unannehmlichkeiten erspart.

Die Hypothek

Die Hypothek ist ein Pfandrecht auf die Liegenschaft und wird mit einer Pfandbestellungsurkunde in das Grundbuch aufgenommen. Um Zinsen, Spesen und sonstige Kosten absichern zu können trägt die Bank ihre Kredite als Höchstbetragshypothek ein (z.B. 130 Prozent der Kreditsumme).

Der Kreditnehmer muss somit alle mit der Grundbucheintragung verbundenen Gebühren und Notariatskosten tragen. Bei Zahlungsverzug kann die Bank den Erlös aus der Versteigerung der Immobilie begleichen.

Die Bürgschaft

Bei einer Bürgschaft verpflichtet sich eine Person, also ein Bürge, die fremde Schuld zu übernehmen, falls der Schuldner seine Kreditschulden nicht mehr bezahlen kann. Bürgschaften dienen daher zur Besicherung eines Kredits. Die Bürgschaftserklärung zwischen Gläubiger (Bank) und Bürgen erfolgt schriftlich, um die Wirksamkeit zu bestätigen.

Das Gefährliche bei Bürgschaften ist, dass sie oft unter fragwürdigen Umständen eingegangen werden. Familienangehörige oder Freunde übernehmen als Bürgen persönliche Haftungen, diese übersteigen jedoch oft die finanziellen Verhältnisse. Auch wird die Bürgschaft an den Kreditschutzverband (KSV) gemeldet und die persönliche Kreditwürdigkeit des Bürgen wird somit eingeschränkt.

Die Ablebensversicherung

Die Ablebensversicherung oder auch Risikolebensversicherung genannt, ist eine Absicherung für die ganze Familie. Dadurch wird sichergestellt, dass die Schulden für Hinterbliebene getilgt sind.

Das Prinzip funktioniert simpel: Es wird eine Versicherungssumme und Laufzeit ausgemacht, die ausreichen soll, um im Falle eines Todes den bestehenden Kredit ablösen zu können. Wenn der Versicherungsnehmer während des vereinbarten Versicherungszeitraums stirbt, wird die vereinbarte Summe ausbezahlt. Überlebt der Versicherungsnehmer hingegen die vereinbarte Dauer, erfolgt keine Leistung.

Achten Sie darauf, zusätzlich den Partner abzusichern, indem beide eine Ablebensversicherung abschließen. Fällt plötzlich ein Einkommen weg, bekommt der oder die Hinterbliebene trotzdem finanzielle Unterstützung.

Die kombinierte Er- und Ablebensversicherung

Bei der kombinierten Er- und Ablebensversicherung wird zudem eine Versicherungsleistung für den Erlebensfall vereinbart. Wenn der Versicherungsnehmer das Ende der Versicherungslaufzeit erlebt, werden das bis dahin angesparte Kapital sowie die entstandenen Gewinnanteile ausbezahlt. Dadurch ist die Prämie wesentlich höher, weil sie neben dem Anteil für den Ablebensschutz auch einen Sparanteil für die Erlebensleistung enthält.

Auf den ersten Blick wirkt diese Möglichkeit auf den Kreditnehmer sehr attraktiv. Allerdings kann auf die bezahlten Prämien, wie bei einem Sparbuch, nicht jederzeit zugegriffen werden.

Tatsächlich werden von der bezahlten Prämie die Kosten für die Übernahme des Todesfallrisikos sowie Vermittlungsprovisionen und Verwaltungskosten abgezogen und nur der Rest davon wird veranlagt.

Die Restschuldversicherung

Die Restschuldversicherung funktioniert prinzipiell gleich wie die Risikolebensversicherung. Der Unterschied besteht darin, dass neben dem Ableben auch weitere Risiken wie Arbeitslosigkeit, Erkrankung etc. versichert sind. Bei Eintritt des Versicherungsfalls zahlt die Versicherung die Kreditrate weiter (zeitlich begrenzt) oder sie gewährt eine Arbeitsunfähigkeitsrente.

Risikolebensversicherung oder Restschuldversicherung als Kreditsicherheit?

Beide Versicherungen zielen darauf ab, die Hinterbliebenen finanziell abzusichern. Die Risikolebensversicherung sichert das Leben des Versicherungsnehmers und die Versicherungssumme ist frei wählbar. Die Restschuldversicherung schützt, falls der Kreditnehmer arbeitslos oder arbeitsunfähig wird und im Falle des Todes. Es gibt sie mit einer gleichbleibenden oder fallenden Versicherungssumme.

Der Vorteil der Risikolebensversicherung ist, dass der Schutz für Ihre Familie auch über die Laufzeit der Baufinanzierung hinausreicht und von der Auszahlung beispielsweise die Beisetzung bezahlt werden kann. Der Nachteil ist, wie bereits erwähnt, dass Sie nicht vor Arbeitsunfähigkeit oder Krankheit geschützt sind und zusätzlich eine zusätzliche Berufsunfähigkeitsversicherung abgeschlossen werden sollte.

Der Vorteil einer Restschuldversicherung ist der umfassende Schutz über das Leben hinaus. Allerdings ist die Leistung, wenn Sie nicht mehr erwerbstätig sein können, je nach Vertrag auf 12 bis 18 Monate beschränkt. Ein weiterer Nachteil: Die Hinterbliebenen sind nur vor dem Verlust des Hauses geschützt.

Fazit: Mögliche Sicherungen für Ihren Immobilienkredit

Für welche Art von Kreditsicherheit Sie sich auch entscheiden, informieren Sie sich ausführlich und erstellen idealerweise eine Pro- und Contra-Liste welcher Kredit zu ihrem Finanzmodell am besten passt. Zudem hängt die Wahl der Kreditabsicherung von Faktoren wie der Höhe der Kreditsumme und der Laufzeit des Kredits ab. Lassen Sie sich von Ihrer Bank beraten und ziehen Sie keine voreiligen Schlüsse.