In Immobilien investieren: 4 Möglichkeiten im direkten Vergleich

Immobilien – das hat die Corona-Krise noch einmal verdeutlicht – sind wertresistent. Während vielerorts die Kurse von oben nach unten und wieder retour schnellten, wuchs der Wohnsektor weiterhin stabil. Gerade in turbulenten Zeiten suchen Sparer nach Sicherheit und Wertbeständigkeit – beides Eigenschaften, die mit Immobilien verbunden werden.

Wie so oft im Leben hat man aber auch beim Immobilien-Investment die Qual der Wahl. Wir stellen nun vier Optionen vor, die sich über die Jahre bewährt haben. Zugleich wird bei diesem Vergleich auf die Vor- und Nachteile der jeweiligen Methode eingegangen. Generell gilt, dass sich ein kluger und gut überlegter Einstieg in den Kapitalmarkt aufgrund der Inflation und Niedrigzinsen auf jeden Fall rentiert.

Kauf einer Immobilie

Beim Kauf einer Immobilie wird in der Regel eine Wohnung angeschafft, die entweder für den Privatgebrauch oder die Vermietung genutzt wird. Diese Methode ist wohl die aufwändigste und zugleich mit dem höchsten Kapitalaufwand versehen. Beim Kauf gibt es nämlich unter anderem folgende Aspekte zu beachten: Lage, Größe und Finanzierung. Auch die Nebenkosten sollten auf alle Fälle im Auge behalten werden, da diese einen gewissen Prozentsatzes des Kaufpreises ausmachen.

Was dafür spricht

Insgesamt zählt eine Eigentumswohnung zu den sicheren Kapitalanlagen, die zugleich auch eine attraktive Rendite mit sich bringt. Sollte man ein gutes Händchen bewiesen haben, kann man auf lange Sicht mit einer stetigen Wertsteigerung rechnen. Mit den Mieteinnahmen ist es so möglich ein passives Einkommen aufzubauen. Wohnungseigentümer weisen außerdem eine hohe Kreditwürdigkeit auf – etwa für andere Investments.

Was dagegen spricht

Da und dort sind allerdings einige Stolpersteine. Setzt man sein gesamtes Vermögen auf nur eine einzige Immobilie, nimmt man keine Risikoverteilung vor. Im schlimmsten Fall kann sich der Kauf dann zu einem Verlustgeschäft entwickeln. Das eingesetzte Kapital ist zudem über mehrere Jahrzehnte gebunden und nicht liquide – kurzfristige Gewinne kann man sich so also nicht erwarten. Und auch bei der Vermietung können Probleme auftreten, etwa wenn ein Mieter verspätet oder gar nicht zahlt.

REITs

REITs (Real Estate Investment Trusts) sind börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften, die es in den USA schon länger gibt und auch hierzulande immer populärer werden. REITs investieren breit diversifiziert in Immobilien sowie Grundstücke und generieren Erträge aus Vermietung, Verpachtung und Verkäufen.

Was dafür spricht

Mit REITs sind Ausschüttungs-Renditen von bis zu 10 Prozent möglich. Das Investment ist außerdem liquide, kann also jederzeit gehandelt werden. Im Gegensatz zum Kauf einer Immobilie setzen REITs auch keinen großen Kapitalaufwand voraus und sind somit auch für Kleinanlegerinnen und Kleinanleger interessant. Zuletzt sind Erträge nach der KEST zu besteuern – einen Steuerfreibetrag gibt es in Österreich allerdings nicht.

Was dagegen spricht

REITs sind aufgrund ihrer Struktur deutlich marktabhängiger und einer hohen Volatilität unterlegen. Manche REITs haben sich von der Corona-Krise etwa nach wie vor noch nicht zu 100 Prozent erholt. Zinsanstiege haben ferner Einfluss auf die Performance der REIT-Aktien. Anlegerinnen und Anleger sollten sich auf jeden Fall vorab ein Bild von den unterschiedlichen Anbietern machen und auch die Gebühren ins Auge fassen.

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds setzen wie auch REITs auf ein breitgestreutes Immobilienportfolio, das sich unter anderem aus Grundstücken, Immobilien und Immobiliengesellschaften zusammensetzt. Allerdings unterscheiden sich die beiden Anlageformen dahingehend, dass REITs an der Börse gehandelt werden und bei offenen Immobilienfonds die Bewertung von unabhängigen Sachberatern übernommen wird.

Was dafür spricht

Im Vergleich zu REITs sind Immobilienfonds wertbeständiger und risikoärmer. Sie punkten also mit einer noch höheren Stabilität. Zudem ist es auch hier mit wenig Aufwand und wenig Kapital möglich, vom Immobilienmarkt zu profitieren. Wie auch bei einem REIT wird ferner auf eine breite Streuung des Risikos und Diversifikation gesetzt.

Was dagegen spricht

Offene Immobilienfonds sind aufgrund der Mindesthaltezeit von zwei Jahren bei weitem nicht so liquide wie REITs. Zugleich ist es aufgrund des geringeren Risikos so, dass die Rendite geringer ausfällt. Zuletzt ist es bei offenen Immobilienfonds auch so, dass diese mit hohen Gebühren einhergehen. Ausgabeaufschläge und Verwaltungsgebühren sind von der Anlegerin beziehungsweise dem Anleger zu tragen.

Crowdinvesting

Bei Crowdinvesting wird projektbezogen in Immobilien investiert. Ein Bauträger beziehungsweise Immobilienbesitzer holt sich hierbei Kapital von vielen Kleinanlegerinnen und Kleinanlegern, um etwa eine Immobilie zu errichten oder Eigenmittel auszulösen. Investorinnen und Investoren mit nur wenig Kapital können sich so am Immobilienmarkt beteiligen und eine hohe Rendite von bis zu sieben Prozent erzielen.

Was dafür spricht

Crowdinvesting ist bereits ab einer geringen Summe möglich – bei Rendity kann über den Sparplan etwa pro Projekt 100 Euro investiert werden. Gebühren fallen zudem keine an. Da das Investment projektbezogen ist, ist es im Vergleich zu Fonds und REITs zudem transparenter, “greifbarer” und nicht derart vom Markt beeinflusst. Ferner wird bei Crowdinvesting auf eine fixe Verzinsung gesetzt.

Was dagegen spricht

Auf dem Papier ist das Investment mit einem Risiko behaftet, da bei einem Totalausverfall das eingesetzte Kapital teils oder vollständig weg sein kann. Crowdinvesting ist auch nicht so liquide wie etwa ein REIT, da es in der Regel keinen Sekundärmarkt gibt. Man kann also über die Dauer des Investments nicht auf das Geld zugreifen. Zuletzt ist es auch so, dass eine intensivere Recherche vorausgesetzt wird, da es von Projekt zu Projekt Unterschiede hinsichtlich Bauträger, Lage und Kapitalstruktur gibt.

Fazit

Alle der genannten Optionen haben gewisse Vor- und Nachteile. Für Kleinanlegerinnen und Kleinanleger sind Fonds, REITs und Crowdinvesting sicherlich eine attraktive Möglichkeit, vom Immobilienmarkt ohne großem Aufwand zu profitieren. Die höchste Liquidität bringen REITs mit sich. Wer Sicherheit einer höheren Rendite vorzieht, ist mit Immobilienfonds wohl gut bedient. Die höchste fixe Verzinsung gibt es bei Crowdinvesting. Wer vor einem hohen (Kapital)aufwand nicht zurückschreckt, sollte sich eventuell mit einer Eigentumswohnung auseinandersetzen.

Wie bei allen anderen Anlageformen gilt jedoch, dass es kein Geheimrezept gibt. Mit ausreichender Recherche und ausgiebiger Diversifikation kann man allerdings selbst dafür sorgen, dass das Risiko deutlich verringert und die Rendite erhöht wird. Gebühren und Versteuerung sollten zudem im Auge behalten werden. Eines ist abschließend gewiss: Noch nie war es einfacher, in Immobilien zu investieren.