Was macht eigentlich ein Property Manager?

Ein Manager ist laut gängiger Merriam-Webster-Definition jemand “who is in charge of a business, department, etc.”. Altbacken könnte man synonym wohl auch die Begriffe Geschäftsführer, Bereichsleiter oder sogar Sachbearbeiter verwenden (man beachte die breite Bedeutung des Begriffs „Managers“). Doch wer möchte sich heutzutage noch Sachbearbeiter nennen, wenn er oder sie sogar Manager oder noch besser Property Manager sein könnte?!

Das Wort „Manager“ ist längst in der Arbeitssprache angekommen und von dort nicht mehr wegzudenken. Wie könnte es anders sein, hat dieser Anglizismus auch vor der Immobilienbranche nicht Halt gemacht. Gerade dort wimmelt es nur so von Berufsbeschreibungen wie Fonds Manager, Asset Manager, Portfolio Manager, Property Manager, Facility Manager, Transaction Manager, Leasing Manager etc. (die Liste ließe sich problemlos fortführen). Meist werden die genannten Titel gepaart mit „Junior“, „Senior“ und im anglo-amerikanischen Raum, abhängig von der Seniorität, auch gerne mit „Executive“ oder „VP“. So sucht TishmanSpeyer, Eigentümer ua. vom MetLife Building und dem Stuyvesant Town, derzeit einen „Senior Director – Retail Leasing and Development“, eine exakte wenngleich auch zungenbrecherische Berufsbeschreibung.

Viele außerhalb – vereinzelt auch innerhalb der Immobilienbranche – fragen sich, was all diese Manager und vor allem Property Manager machen und, ob es wirklich derart klar definierte Arbeitsbereiche gibt, die je einen selbständigen Berufstitel benötigen? Eine Spurensuche mit Rendity.

Die Immobilienwirtschaft ist eine äußerst komplexe Wertschöpfungskette, in deren Mitte die Errichtung, Vermietung und Verwertung von Immobilien steht. Im Laufe eines Immobilienzyklus sind unzählbare Arbeitsprozesse von unterschiedlicher Individualisierung bzw. Standardisierung erforderlich.

Folgt man Norbert Preuß und Lars Berhard Schöne, zwei führenden deutschen Immobilienmanagern, so lassen sich die Immobilienmanagementdisziplinen folgendermaßen unterteilen:

Quelle: Preuß/Schöne: Real Estate und Facility Management. Springer Berlin Heidelberg 2016 (S. 5)

Es lässt sich beobachten, dass Renditesteigerungen in den einzelnen Managementdisziplinen nur auf unterschiedliche Art und Weise zu erzielen sind. Im Fonds Management handelt es sich um komplexe individualisierte Prozesse und Problemstellungen, die häufig eine hohe Profitabilität zur Folge haben (Financial Engineering, Modellierungen, Forecasting). Hingegen sind Arbeitsschritte im Facility Management (kaufmännisch, technisch und infrastrukturell) von einer hohen Standardisierung ausgeprägt.

So viel zum Theoretischen, aber was machen Asset Manager, Portfolio Manager, Property Manager & Co. nun wirklich? Wie in vielen Dingen passt die allseits (un-)beliebte Antwort „es kommt drauf an“ wohl am besten. Beispielsweise sind natürlich die Größe des Immobilienunternehmens bzw. die Anzahl und Art der zu betreuenden Immobilien ausschlaggebend für die Personalstruktur. Bei kleineren Hausverwaltungen betreuen einzelne Hausverwalter meist einige Wohnobjekte und sind für diese verantwortlich. Vermietungsagenden, Ansprechperson für Mieter, vereinzelt auch kleinere Reparaturen oder zumindest Koordination der Gebäudinstandhaltung werden dann von ein und derselben Person übernommen.

In größeren Immobilienunternehmen, Immo-AGs und Immobilienfonds gibt es aufgrund der notwendigen fachlichen Spezialisierung und teilweise auch rechtlicher Vorgaben, meist mehrere Hierarchieebenen, sodass es über den oben beschriebenen Hausverwaltungstätigkeiten (Property Manager) das Asset und Portfolio Management angesiedelt sind. Im Gegensatz zum Property Manager arbeiten Portfolio Manager hauptsächlich „hands-off“, also nicht direkt an der Immobilie, sondern beschäftigen sich mit der finanziellen Performance der Immobilie und arbeiten eng mit Kapitalgebern und anderen Stakeholdern zusammen. Asset Manager sind den Property Managern übergeordnet und haben das letzte Wort bei Mietabschlüssen, Mieterausbauten etc. und berichten an die ihnen übergeordneten Portfolio Manager.

Die obengenannten Berufsbeschreibungen sind teilweise sehr ähnlich und haben überlappende Tätigkeitsfelder, sodass in der Praxis sehr unterschiedliche Anordnungen von Hierarchieebenen und Arbeitsbereichen bestehen. Die dargestellte Art ist also nur eine von vielen Möglichkeiten. Auch wenn es Tendenzen in den einzelnen Strukturebenen gibt, am Ende kommt es – wie so oft – auf viele diverse Faktoren an.