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Immobilien-Investment

7 Fragen vor dem ersten Immobilien-Investment

Liste wichtiger Fragen zum Immobilien-Investment

Immobilien-Investments gibt es verschiedenster Art, eines ist jedoch erfolgreichen Investoren bekannt: Erfahrene Immobilieninvestoren nähern sich einem potenziellen Immobilien-Investment mit einer Liste an wichtigen Fragen. Dies dient als fundierte Grundlage zur Entscheidung, ob das Immobilien-Investment ihre Zeit und ihr Geld wert sind. Gerade am Anfang sind viele Anleger unsicher, ob Immobilien-Investments für sie das Richtige sind. Im folgenden Artikel werden die wichtigsten Fragen dargestellt, die man sich vor jedem Immobilien-Investment stellen sollte.

1. Wie viel Eigenkapital brauche ich für Immobilien-Investments?

Als Einstieg drängt sich die offensichtliche Frage auf: Habe ich genug Geld um in Immobilien zu investieren? Herkömmliche Immobilien-Investments bestehen darin, Eigentum an Immobilien zu erwerben und diese zu vermieten oder auf eine Wertsteigerung zu spekulieren. Hat man nicht genügend Kapital um den kompletten Kaufpreis plus Nebenkosten (meist bis zu 10%) zu bezahlen, kann man einen Teil des Preises mittels eines Bankkredits fremdfinanzieren. Eine Aufteilung von 80% Fremdkapital (Bankkredit) und 20% Eigenkapital ist nicht unüblich, so dass man bei einer Eigentumswohnung mit einem Gesamtkaufpreis von €250.000 zumindest €50.000 an Eigenkapital benötigt. Dies ist eine hohe Eintrittsbarriere, die viele Anleger von herkömmlichen Immobilien-Investments abschreckt. Alternative Anlageformen wie Crowdinvesting haben deutlich geringere Einstiegshürden und ermöglichen es Investoren, den gleichen Betrag auf unterschiedliche Projekte aufzuteilen und so das Risiko zu diversifizieren.

Nicht nur beim Ankauf, sondern auch während der Haltedauer ist Liquidität ein wichtiges und kostbares Gut. Es gibt eine Vielzahl an Faktoren die sich negativ auf die monatliche Belastung und somit das Immobilien-Investment auswirken können. So sind Investoren gut beraten Mietausfälle und Reparaturen in ihren Kalkulationen zu berücksichtigen. Das gleiche gilt für steigende Zinsen, die die monatlichen Raten von Immobilienfinanzierungen steigen lassen. Gerade bei sehr aggressiven Finanzierungen (= großer Einsatz von Fremdmitteln) kann es bei steigenden Zinsen zu Nachschüssen während der Haltedauer kommen bzw. im schlimmsten Fall zu Notverkäufen.

2. Wie lange ist der Anlagehorizont für meine Geldanlage?

Vor jedem Investment sollte sich der Anleger die Frage stellen: Wie lange habe ich Zeit, das Geld arbeiten zu lassen? Bei allen Investitionen, nicht nur bei Immobilien-Investments, ist der erwartete Zeithorizont von großer Bedeutung. Gerade im Immobilienbereich darf man die Transaktionskosten nicht unterschätzen, so dass zumindest ein mittelfristiger Anlagehorizont notwendig ist.

Einer der beliebtesten Anlegerfehler ist es auf kurzfristige Marktveränderungen zu reagieren, die im Widerspruch zu ihrem geplanten Investitionszeitraum stehen. Wenn man sich für eine langfristige Investition entschieden hat, sollte man sich im Allgemeinen an diesen Zeitplan halten, da Abweichungen zu nachteiligen Folgen führen können. Bei einem Kauf einer Liegenschaft ist im Regelfall mit circa 10% an Nebenkosten des Kaufpreises der Immobilie zu rechnen. Es ist daher unwahrscheinlich, dass ohne nennenswerte Renovierungen die Preissteigerung nach nur ein paar Monaten groß genug wäre, um gewinnbringend zu verkaufen, wenn Sie Kosten, Steuern, Gebühren und andere Ausgaben in Betracht ziehen.

3. Mit was für einem Zeitaufwand muss ich für mein Immobilien-Investment rechnen?

Immobilien-Investments lassen sich grob in zwei Arten unterscheiden: aktive und passive Investments. Eine aktive Investition beinhaltet meist den Erwerb und die Verwaltung eines Grundstücks sowie die Erwirtschaftung von Renditen für diese Immobilien, in der Regel durch die Kombination von Mieteinnahmen sowie Wertsteigerung der Vermögenswerte. Im Gegensatz dazu können Sie mit einer passiven Investition Geld anlegen, die in Ihrem Namen in Immobilien investieren. Dies können etwa Immobilienaktien oder Immobilienfonds sein, aber auch Crowdinvesting, bei dem man projektbezogen investieren kann. Beide Strategien haben Vor- und Nachteile. Gerade bei passiven Immobilien-Investments kann man zeiteffizient in Immobilien investieren, ist aber natürlich auch auf die Expertise des Anbieters angewiesen. Fragen Sie sich daher: wie viel Zeit möchte ich meinen aktiven Immobilien-Investment widmen? Oder: wie viel Kontrolle über mein Investment bin ich bereit abzugeben?

4. Was ist meine Renditeerwartung?

Mit Immobilien kann man vereinfacht dargestellt auf zwei Arten Geld verdienen: man kann eine Immobilie vermieten und man kann sie teurer verkaufen als man sie selbst gekauft hat. In den meisten Fällen setzt sich daher die Renditeerwartung aus den Mieterträgen und der möglichen Wertsteigerung zusammen. Diese Überlegungen gelten sowohl für Direktinvestments als auch für mittelbare Investments wie Immobilienaktien oder Crowdinvesting. Bei der Wahl des Immobilien-Investments ist stets auf die passende Verzinsung zu achten. Hier gilt ganz generell: je niedriger das Risiko, desto niedriger die Verzinsung und vice versa. Vor einem Immobilien-Investment muss man also zunächst die Frage stellen, was ist für mich eine zufriedenstellende Rendite. Möchte ich mein Kapital lediglich vor der Inflation schützen oder nehme ich mehr Risiko in Kauf, um mein Geld zu vermehren?

Die Renditen bei Crowdinvesting liegen hierbei oftmals bei 5-7%.

Je nach Risikobereitschaft können Sie eine höhere oder niedrigere Rendite Ihres Immobilien-Investments erwarten. Investieren Sie in eine Liegenschaft so ist Ihre Renditeerwartung stark abhängig von verschiedensten Faktoren des Immobilienmarkts. Bei Crowdinvesting mit Immobilien können Sie hingegen eine wesentlich höhere Rendite als bei konventionellen Anlageformen lukrieren und vor allem mit einer jährlichen Fixverzinsung rechnen.

5. Mit welchen Kosten und Risiken sollte ich rechnen?

Wie soeben geschildert ist die Verzinsung eines Investments immer an das Risiko geknüpft. Fragen Sie sich immer: Können Sie es sich leisten, Ihre Investitionen zu verlieren, oder würde Sie das finanziell ruinieren? Stellen Sie sich daher ehrlich die Frage zu Ihrer Risikotoleranz.

Berechnungen zu einem aktiven Immobilien-Investment können sehr komplex sein, einschließlich mitzukalkulierender Parameter wie Anzahlung, Darlehenszinsen, Mieteinnahmen aus gemieteten Immobilien, Kosten für Reparaturen, Instandhaltung und Verwaltung, Schätzungsgutachten etc. Natürlich sind aufgestellte Kalkulationen ein Richtwert. Bei Vermietungen ist die Entwicklung der Mietpreise oftmals schwer vorauszusagen, zudem kann es zu Mietausfällen kommen. Legen Sie sich also immer einen nötigen Puffer für außertourliche Kosten zu. Vor allem bei Käufen die einen hohen Fremdfinanzierungsanteil implizieren, sollten Sie darauf achten sämtliche Zins- und Tilgungszahlen immer befriedigen zu können. Ein Mindestmaß an zusätzlichem Kapital als Reserve sollte selbstverständlicherweise miteinkalkuliert sein.

Treffen Sie die Entscheidung zu einem passiven Immobilien-Investment, ist es wichtig, dass Sie die Sorgfaltspflichten, die an dem Vermögenswert vorgenommen wurden, und die Sicherheitsvorkehrungen, die Sie im Falle nachteiliger Folgen getroffen haben, persönlich auch wirklich verstanden haben und sich deren Risiko bewusst sind. Bei Alternativfinanzierungsanlagen wie beispielsweise dem Crowdinvesting sind Sie dem sogenannten Totalausfallsrisiko ausgesetzt. Dies bedeutet im Worst-Case, dass Sie mit einem Totalverlust Ihres eingesetzten Kapitals rechnen müssen.

6. Ist die Lage wirklich alles?

Fragen Sie sich stets: Trägt der Standort der Immobilie positiv zu einem intelligenten Immobilien-Investment bei? Lage und Infrastruktur sind wichtige Faktoren eines Immobilien-Investments. Je attraktiver die Lage, desto sicherer die Mieteinnahmen. Daher ist es wichtig zu beachten, dass ausreichendes Arbeitsangebot und notwendige Infrastruktur in einer attraktiven Lage vorhanden sind denn all dies fördert in beträchtlichem Maße die Mieternachfrage. Je mehr Einwohner in der Stadt desto eher sinken Mietausfälle und je besser und attraktiver die Lage, desto höher die Rendite. Im Umkehrschluss bedeutet dies jedoch natürlich auch, dass bei außerordentlich guter Lage ein dementsprechend hoher Mietpreis verlangt werden kann, dies jedoch auch die Vermietungswahrscheinlichkeit wiederum verringern könnte.

Schwer abzuschätzen ist natürlich auch wie sich die Umgebung der Immobilie zukünftig wirtschaftlich und kulturell entwickelt. In einer Stadt wachsen nicht alle Stadtteile gleich schnell oder auf die gleiche Weise und in einer Nachbarschaft ist es wichtig zu verstehen, welche Dynamik sich auf jeden einzelnen Bezirk auswirkt. Wenn Sie aktiv investieren, ist es notwendig einen Einblick in Lebensqualität, Sicherheit, Geräuschkulisse und die lokale Meinung über die von Ihnen anvisierte Immobilie zu haben.

7. Worauf muss ich bei der Bausubstanz achten?

Wichtig ist es natürlich auch das betreffende Objekt zu inspizieren und genauer unter die Lupe zu nehmen. Entsprechen die Angaben des Exposés der Realität? Wann wurde beispielsweise zuletzt eine thermische Sanierung oder die Erneuerung der elektrischen Anlagen vorgenommen? Welche Instandhaltungskosten können im Zuge Ihres Immobilien-Investments auf Sie zukommen? Die Besichtigung mit einem Bausachverständigen kann Ihnen unerwartete Kosten in Zusammenhang mit der Bausubstanz ersparen. Aufschluss darüber können auch die Einholung von Sanierungs- und Modernisierungsmaßahmen der letzten Jahre ergeben.

Alternative Immobilien-Investments

Alternative Finanzierungsformen wie etwa Crowdinvesting in Immobilien erspart Ihnen die eben erwähnten und oftmals nicht unaufwändigen Checks und Vorkehrungen zu Ihrem Immobilien-Investment. Ihr Kapital ist in der Regel auf wesentlich kürzere Laufzeit gebunden, in welcher Sie vergleichsweise höhere Renditen erzielen können. Zudem entstehen Ihnen keine Transaktionsgebühren, die bei gewöhnlichen Immobilien-Investments bereits 10% des Kaufpreises ausmachen. Eine sogenannte Crowd setzt sich dabei aus mehreren Investoren zusammen und finanziert gemeinsam einen Teil des aufzubringenden Kapitals. Dem Immobilienentwickler steht dadurch ein Teil seines Eigenkapitals bereits früher für die Realisierung anderer Immobilienprojekte zur Verfügung. Für diese höhere Flexibilität sowie den Werbeeffekt ist der Immobilienentwickler daher bereit, hohe Zinsen an die Crowdinvestoren zu bezahlen. Diese alternative Investmentform ist eine neue Alternative für Immobilien-Investments, bei welchen man sich von den Nachteilen eines Immobilienkaufs befreien möchte.

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