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Immobilien-Investment

7 Fragen vor dem ersten Immobilien-Investment

Liste wichtiger Fragen zum Immobilien-Investment

Immobilien-Investments gibt es verschiedenster Art, eines ist jedoch erfolgreichen Investoren bekannt: Erfahrene Immobilieninvestoren n√§hern sich einem potenziellen Immobilien-Investment mit einer Liste an wichtigen Fragen. Dies dient als fundierte Grundlage zur Entscheidung, ob das Immobilien-Investment ihre Zeit und ihr Geld wert sind. Gerade am Anfang sind viele Anleger unsicher, ob Immobilien-Investments f√ľr sie das Richtige sind. Im folgenden Artikel werden die wichtigsten Fragen dargestellt, die man sich vor jedem Immobilien-Investment stellen sollte.

1. Wie viel Eigenkapital brauche ich f√ľr Immobilien-Investments?

Als Einstieg dr√§ngt sich die offensichtliche Frage auf: Habe ich genug Geld um in Immobilien zu investieren? Herk√∂mmliche Immobilien-Investments bestehen darin, Eigentum an Immobilien zu erwerben und diese zu vermieten oder auf eine Wertsteigerung zu spekulieren. Hat man nicht gen√ľgend Kapital um den kompletten Kaufpreis plus Nebenkosten (meist bis zu 10%) zu bezahlen, kann man einen Teil des Preises mittels eines Bankkredits fremdfinanzieren. Eine Aufteilung von 80% Fremdkapital (Bankkredit) und 20% Eigenkapital ist nicht un√ľblich, so dass man bei einer Eigentumswohnung mit einem Gesamtkaufpreis von ‚ā¨250.000 zumindest ‚ā¨50.000 an Eigenkapital ben√∂tigt. Dies ist eine hohe Eintrittsbarriere, die viele Anleger von herk√∂mmlichen Immobilien-Investments abschreckt. Alternative Anlageformen wie Crowdinvesting haben deutlich geringere Einstiegsh√ľrden und erm√∂glichen es Investoren, den gleichen Betrag auf unterschiedliche Projekte aufzuteilen und so das Risiko zu diversifizieren.

Nicht nur beim Ankauf, sondern auch w√§hrend der Haltedauer ist Liquidit√§t ein wichtiges und kostbares Gut. Es gibt eine Vielzahl an Faktoren die sich negativ auf die monatliche Belastung und somit das Immobilien-Investment auswirken k√∂nnen. So sind Investoren gut beraten Mietausf√§lle und Reparaturen in ihren Kalkulationen zu ber√ľcksichtigen. Das gleiche gilt f√ľr steigende Zinsen, die die monatlichen Raten von Immobilienfinanzierungen steigen lassen. Gerade bei sehr aggressiven Finanzierungen (= gro√üer Einsatz von Fremdmitteln) kann es bei steigenden Zinsen zu Nachsch√ľssen w√§hrend der Haltedauer kommen bzw. im schlimmsten Fall zu Notverk√§ufen.

2. Wie lange ist der Anlagehorizont f√ľr meine Geldanlage?

Vor jedem Investment sollte sich der Anleger die Frage stellen: Wie lange habe ich Zeit, das Geld arbeiten zu lassen? Bei allen Investitionen, nicht nur bei Immobilien-Investments, ist der erwartete Zeithorizont von großer Bedeutung. Gerade im Immobilienbereich darf man die Transaktionskosten nicht unterschätzen, so dass zumindest ein mittelfristiger Anlagehorizont notwendig ist.

Einer der beliebtesten Anlegerfehler ist es auf kurzfristige Marktver√§nderungen zu reagieren, die im Widerspruch zu ihrem geplanten Investitionszeitraum stehen. Wenn man sich f√ľr eine langfristige Investition entschieden hat, sollte man sich im Allgemeinen an diesen Zeitplan halten, da Abweichungen zu nachteiligen Folgen f√ľhren k√∂nnen. Bei einem Kauf einer Liegenschaft ist im Regelfall mit circa 10% an Nebenkosten des Kaufpreises der Immobilie zu rechnen. Es ist daher unwahrscheinlich, dass ohne nennenswerte Renovierungen die Preissteigerung nach nur ein paar Monaten gro√ü genug w√§re, um gewinnbringend zu verkaufen, wenn Sie Kosten, Steuern, Geb√ľhren und andere Ausgaben in Betracht ziehen.

3. Mit was f√ľr einem Zeitaufwand muss ich f√ľr mein Immobilien-Investment rechnen?

Immobilien-Investments lassen sich grob in zwei Arten unterscheiden: aktive und passive Investments. Eine aktive Investition beinhaltet meist den Erwerb und die Verwaltung eines Grundst√ľcks sowie die Erwirtschaftung von Renditen f√ľr diese Immobilien, in der Regel durch die Kombination von Mieteinnahmen sowie Wertsteigerung der Verm√∂genswerte. Im Gegensatz dazu k√∂nnen Sie mit einer passiven Investition Geld anlegen, die in Ihrem Namen in Immobilien investieren. Dies k√∂nnen etwa Immobilienaktien oder Immobilienfonds sein, aber auch Crowdinvesting, bei dem man projektbezogen investieren kann. Beide Strategien haben Vor- und Nachteile. Gerade bei passiven Immobilien-Investments kann man zeiteffizient in Immobilien investieren, ist aber nat√ľrlich auch auf die Expertise des Anbieters angewiesen. Fragen Sie sich daher: wie viel Zeit m√∂chte ich meinen aktiven Immobilien-Investment widmen? Oder: wie viel Kontrolle √ľber mein Investment bin ich bereit abzugeben?

4. Was ist meine Renditeerwartung?

Mit Immobilien kann man vereinfacht dargestellt auf zwei Arten Geld verdienen: man kann eine Immobilie vermieten und man kann sie teurer verkaufen als man sie selbst gekauft hat. In den meisten F√§llen setzt sich daher die Renditeerwartung aus den Mietertr√§gen und der m√∂glichen Wertsteigerung zusammen. Diese √úberlegungen gelten sowohl f√ľr Direktinvestments als auch f√ľr mittelbare Investments wie Immobilienaktien oder Crowdinvesting. Bei der Wahl des Immobilien-Investments ist stets auf die passende Verzinsung zu achten. Hier gilt ganz generell: je niedriger das Risiko, desto niedriger die Verzinsung und vice versa. Vor einem Immobilien-Investment muss man also zun√§chst die Frage stellen, was ist f√ľr mich eine zufriedenstellende Rendite. M√∂chte ich mein Kapital lediglich vor der Inflation sch√ľtzen oder nehme ich mehr Risiko in Kauf, um mein Geld zu vermehren?

Die Renditen bei Crowdinvesting liegen hierbei oftmals bei 5-7%.

Je nach Risikobereitschaft können Sie eine höhere oder niedrigere Rendite Ihres Immobilien-Investments erwarten. Investieren Sie in eine Liegenschaft so ist Ihre Renditeerwartung stark abhängig von verschiedensten Faktoren des Immobilienmarkts. Bei Crowdinvesting mit Immobilien können Sie hingegen eine wesentlich höhere Rendite als bei konventionellen Anlageformen lukrieren und vor allem mit einer jährlichen Fixverzinsung rechnen.

5. Mit welchen Kosten und Risiken sollte ich rechnen?

Wie soeben geschildert ist die Verzinsung eines Investments immer an das Risiko gekn√ľpft. Fragen Sie sich immer: K√∂nnen Sie es sich leisten, Ihre Investitionen zu verlieren, oder w√ľrde Sie das finanziell ruinieren? Stellen Sie sich daher ehrlich die Frage zu Ihrer Risikotoleranz.

Berechnungen zu einem aktiven Immobilien-Investment k√∂nnen sehr komplex sein, einschlie√ülich mitzukalkulierender Parameter wie Anzahlung, Darlehenszinsen, Mieteinnahmen aus gemieteten Immobilien, Kosten f√ľr Reparaturen, Instandhaltung und Verwaltung, Sch√§tzungsgutachten etc. Nat√ľrlich sind aufgestellte Kalkulationen ein Richtwert. Bei Vermietungen ist die Entwicklung der Mietpreise oftmals schwer vorauszusagen, zudem kann es zu Mietausf√§llen kommen. Legen Sie sich also immer einen n√∂tigen Puffer f√ľr au√üertourliche Kosten zu. Vor allem bei K√§ufen die einen hohen Fremdfinanzierungsanteil implizieren, sollten Sie darauf achten s√§mtliche Zins- und Tilgungszahlen immer befriedigen zu k√∂nnen. Ein Mindestma√ü an zus√§tzlichem Kapital als Reserve sollte selbstverst√§ndlicherweise miteinkalkuliert sein.

Treffen Sie die Entscheidung zu einem passiven Immobilien-Investment, ist es wichtig, dass Sie die Sorgfaltspflichten, die an dem Verm√∂genswert vorgenommen wurden, und die Sicherheitsvorkehrungen, die Sie im Falle nachteiliger Folgen getroffen haben, pers√∂nlich auch wirklich verstanden haben und sich deren Risiko bewusst sind. Bei Alternativfinanzierungsanlagen wie beispielsweise dem Crowdinvesting sind Sie dem sogenannten Totalausfallsrisiko ausgesetzt. Dies bedeutet im Worst-Case, dass Sie mit einem Totalverlust Ihres eingesetzten Kapitals rechnen m√ľssen.

6. Ist die Lage wirklich alles?

Fragen Sie sich stets: Tr√§gt der Standort der Immobilie positiv zu einem intelligenten Immobilien-Investment bei? Lage und Infrastruktur sind wichtige Faktoren eines Immobilien-Investments. Je attraktiver die Lage, desto sicherer die Mieteinnahmen. Daher ist es wichtig zu beachten, dass ausreichendes Arbeitsangebot und notwendige Infrastruktur in einer attraktiven Lage vorhanden sind denn all dies f√∂rdert in betr√§chtlichem Ma√üe die Mieternachfrage. Je mehr Einwohner in der Stadt desto eher sinken¬†Mietausf√§lle¬†und je besser und attraktiver die Lage, desto h√∂her die Rendite. Im Umkehrschluss bedeutet dies jedoch nat√ľrlich auch, dass bei au√üerordentlich guter Lage ein dementsprechend hoher Mietpreis verlangt werden kann, dies jedoch auch die Vermietungswahrscheinlichkeit wiederum verringern k√∂nnte.

Schwer abzusch√§tzen ist nat√ľrlich auch wie sich die Umgebung der Immobilie zuk√ľnftig wirtschaftlich und kulturell entwickelt. In einer Stadt wachsen nicht alle Stadtteile gleich schnell oder auf die gleiche Weise und in einer Nachbarschaft ist es wichtig zu verstehen, welche Dynamik sich auf jeden einzelnen Bezirk auswirkt. Wenn Sie aktiv investieren, ist es notwendig einen Einblick in Lebensqualit√§t, Sicherheit, Ger√§uschkulisse und die lokale Meinung √ľber die von Ihnen anvisierte Immobilie zu haben.

7. Worauf muss ich bei der Bausubstanz achten?

Wichtig ist es nat√ľrlich auch das betreffende Objekt zu inspizieren und genauer unter die Lupe zu nehmen. Entsprechen die Angaben des Expos√©s der Realit√§t? Wann wurde beispielsweise zuletzt eine thermische Sanierung oder die Erneuerung der elektrischen Anlagen vorgenommen? Welche Instandhaltungskosten k√∂nnen im Zuge Ihres Immobilien-Investments auf Sie zukommen? Die Besichtigung mit einem Bausachverst√§ndigen kann Ihnen unerwartete Kosten in Zusammenhang mit der Bausubstanz ersparen. Aufschluss dar√ľber k√∂nnen auch die Einholung von Sanierungs- und Modernisierungsma√üahmen der letzten Jahre ergeben.

Alternative Immobilien-Investments

Alternative Finanzierungsformen wie etwa Crowdinvesting in Immobilien erspart Ihnen die eben erw√§hnten und oftmals nicht unaufw√§ndigen Checks und Vorkehrungen zu Ihrem Immobilien-Investment. Ihr Kapital ist in der Regel auf wesentlich k√ľrzere Laufzeit gebunden, in welcher Sie vergleichsweise h√∂here Renditen erzielen k√∂nnen. Zudem entstehen Ihnen keine Transaktionsgeb√ľhren, die bei gew√∂hnlichen Immobilien-Investments bereits 10% des Kaufpreises ausmachen. Eine sogenannte Crowd setzt sich dabei aus mehreren Investoren zusammen und finanziert gemeinsam einen Teil des aufzubringenden Kapitals. Dem Immobilienentwickler steht dadurch ein Teil seines Eigenkapitals bereits fr√ľher f√ľr die Realisierung anderer Immobilienprojekte zur Verf√ľgung. F√ľr diese h√∂here Flexibilit√§t sowie den Werbeeffekt ist der Immobilienentwickler daher bereit, hohe Zinsen an die Crowdinvestoren zu bezahlen. Diese alternative Investmentform ist eine neue Alternative f√ľr Immobilien-Investments, bei welchen man sich von den Nachteilen eines Immobilienkaufs befreien m√∂chte.

Immobilien-Investments f√ľrs 21. Jahrhundert

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