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7 Punkte auf die man beim Kauf einer Vorsorgewohnung achten sollte

Lage ist das A und O bei Vorsorgewohnungen

Eine funktionierende Vorsorgewohnung baut auf eine starke Nachfrage auf dem Mietermarkt auf. Österreich ist ein sehr attraktiver Markt für die Vermietung von Vorsorgewohnungen, denn 2016 wohnten 45% aller österreichischen Haushalte in Mietverhältnissen. Am Mieteranteil gemessen liegt Österreich europaweit auf Platz 3, nur in Deutschland und der Schweiz gibt es noch höhere Mietanteile.

Österreich ist historisch gesehen ein Land mit verhältnismäßig vielen Mietern

In Wien zeigt sich die Situation nochmal anders. In Wien wohnen rund acht von zehn Wienern zur Miete. Hier ist aber anzumerken, dass mehr als die Hälfte aller Mietverhältnisse auf Gemeindewohnungen und Genossenschaftswohnungen entfallen. Etwas weniger als die Hälfte der Mietwohnungen in Wien sind auf dem freien Markt. Im deutschsprachigen Raum wird man die Grundsatzfrage, ob es genügend Mietnachfrage gibt, in vielen Städten und Regionen wohl bejahen können. Auf was sollte man bei der Auswahl von Vorsorgewohnungen hinsichtlich der Lage jedoch achten?

  • Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz: am besten in fußläufiger Entfernung (3 Minuten max.) zur nächsten Station. Wenn man die Qual der Wahl hat, dann vorzugsweise U-Bahn vor Bus oder Straßenbahn. Auch die Linienführung ist zu beachten: öffentliche Verkehrsmittel, die direkt in das Stadtzentrum fahren, sind attraktiver als solche mit tangentialer Linienführung.
  • Ausgezeichnete Nahversorgung: Geschäfte des täglichen Bedarf sollten ebenfalls in der unmittelbaren Umgebung sein. Für den Fall, dass man einen Kauf einer Vorsorgewohnung auf “grüner” Wiese oder in einer Potentiallage überlegt, sollte man sich jedenfalls über die Tendenz des jeweiligen Ortsteils informieren. Wie hat es hier vor 5 Jahren ausgesehen? Und noch viel wichtiger, wie wird es hier in 5 Jahren aussehen? Mag sein, dass die Infrastruktur heute noch nicht perfekt ausgebaut ist, aber der Supermarkt gleich ums Eck schon gebaut wird.
  • Zugang zu Naherholungsgebieten

Größe der Wohnung

Vorsorgewohnungen sind dazu konzipiert, dass Sie über lange Zeiträume hinweg nachhaltig und effizient vermietbar sind. Die Größe der Wohnung hat nicht nur maßgeblichen Einfluss auf den Kaufpreis, sondern auch auf potentielle Mieter in der Zukunft. Bei dem Kauf einer Vorsorgewohnung sollte Wert auf eine Wohnungsgröße gelegt werden, die auf den größten Mietermarkt ausgerichtet ist. Von knapp 4 Mio. Haushalten in Österreich werden fast 1,5 Mio. von nur einer Person bewohnt. Diese Single-Haushalte sind der größte Mietermarkt in Österreich, es ist daher leicht nachvollziehbar warum Vorsorgewohnung sehr stark auf diese Demographie zugeschnitten sind. Bei guten Raumaufteilungen reichen 38 qm bis 45 qm um einen hohen Wohnwert für einzelne Personen zu schaffen. Auch demographische Trends deuten in die Richtung, dass Single-Wohnungen weiterhin gefragt bleiben: Anzahl der Studenten steigt ungebremst, Familienplanung rückt (zeitlich) weiter nach hinten, hohe Scheidungsraten und alternde (verwitwete) Gesellschaft.

Grundriss der Vorsorgewohnung

Ein guter Grundriss weist eine kompakte Raumaufteilung auf, welche sich an den Bedürfnissen der Mieter orientiert. Grundrisse von guten Vorsorgewohnungen vermeiden “tote” Räume, damit der Mieter jeden Quadratmeter nutzen kann. Typische 2-Zimmer-Wohnungen mit bis zu 45qm bestehen in der Regel aus:

  • Wohnküche mit Sitzgelegenheit und Couch-Bereich
  • Schlafzimmer
  • Badezimmer (inkl. WC)
  • Optional: getrenntes WC
  • Optional: Freifläche (Balkon, Loggia, Terrasse, Garten)

Auf den ersten Blick wirkt es so, dass es keine große Hexerei sein kann, eine kleine Wohnung so zu konfigurieren, dass die drei Lebensbereich “Wohnen”, “Schlafen” und “Waschen” effizient abgedeckt sind. Aber der Schein trügt, denn auf die Details kommt es an:

Tipps zu Grundrissen von Vorsorgewohnungen:

  • Schlafzimmer werden aufgrund von Effizienzgedanken oft sehr klein gehalten. Hier sollte man aber auf jeden Fall darauf achten, dass sowohl ein ordentlicher Kasten (2m), als auch ein Doppelbett Platz finden.
  • En-Suite Badezimmer: ein aus dem angloamerikanischem Raum stammender Wohntrend, bei dem das Badezimmer direkt aus dem Schlafzimmer begehbar ist
  • Getrenntes WC: gerade wenn man Gäste empfängt, ist ein vom Badezimmer getrenntes WC äußerst praktisch
  • Unnötige Gangflächen sollten auf Minimum reduziert sein. Bei neuen Vorsorgewohnungen kostet ein Quadratmeter regelmäßig über EUR 5.000. Wenn man also 5 Quadratmeter einsparen kann, entspricht das EUR 25.000.
  • Quadratisch, praktisch, gut: in der Regel sind rechtwinklige Grundrisse einfacher zu möblieren als Grundrisse mit Rundungen

Beim Kauf einer Vorsorgewohnung auf den Grundriss achten

Freiflächen

Balkone, Terrassen oder Gärten erweitern – gerade in der warmen Jahreszeit – den Wohnraum und verbessern so das Lebensgefühl in Wohnungen. In der Vermietung sind Freiflächen daher große Pluspunkte und für manche Mieter gar schon ein Knock-Out-Kriterium. Auch vielen Immobilienentwicklern ist das bewusst und statten bei neuen Immobilienprojekte möglichst alle Wohnungen mit Freiflächen aus. Dieser Trend geht heutzutage schon so weit, dass in manchen Bezirken kaum noch Wohnungen ohne Freiflächen errichtet werden. Dies bedeutet in weiterer Folge, dass Wohnungen ohne Freiflächen auf den Gesamtwohnungsbestand gesehen immer seltener werden. Gerade in der Zweit- und Drittvermietung von Vorsorgewohnungen kann das Vorhandensein von Freiflächen das Zünglein an der Waage sein, ob die Wohnung zu einem anständigen Quadratmeterpreis vermietet werden kann oder nicht. Unser Tipp daher: sofern preislich sinnvoll sind Vorsorgewohnungen mit Freiflächen stets zu bevorzugen. Dies trifft speziell auf Gegenden zu, in denen Wohnraum fast nur noch mit Freiflächen geschaffen wird.

Zeithorizont der Anlage

Das Investitionsmodell der Vorsorgewohnung basiert auf dem Zusammenspiel von drei Effekten, die allesamt dramatisch von einem langen Zeithorizont profitieren.

Wertsteigerung:

Von internationalen Beobachtern wird der österreichische Immobilienmarkt als konservativ und wertbeständig eingestuft. Auch wenn die lokale Berichterstattung oft in eine andere Richtung geht, kann man davon auszugehen, dass auch in Zukunft die Wertsteigerung von leistbarem Wohnraum zumindest der jährlichen Inflation von 1% bis 2% entsprechen wird, in Potentiallagen kann mit bis zu 4% gerechnet werden. Diese Werte wirken auf den ersten Blick nicht beeindruckend, aber gerade hier kommt der Zeithorizont und die Kraft des Zinseszinses ins Spiel. Bei einer Verzinsung von 2% pro Jahr dauert es etwa 35 Jahre bis sich der Anfangswert (der Wohnung) verdoppelt. Bei einer Verzinsung von 4% sind es nur 18 Jahre bis sich der Wert verdoppelt.

Kredittilgung:

Die Vorsorgewohnung ist darauf ausgelegt, dass die Wohnung nachhaltig und effizient vermietet werden kann. Mit diesen Mieteinnahmen wird der Kredit bedient und bei richtiger Finanzierung bleibt sogar ein monatlicher Überschuss. Bei typischen Krediten ist von einer Kreditlaufzeit von 20 bis 30 Jahren auszugehen. Die monatliche Kreditrate setzt sich zusammen aus den Kreditzinsen und der Kredittilgung. Jedes Monat reduziert sich der Schuldenstand gegenüber der Bank und das obwohl der Eigentümer keine Zahlung leisten muss, sondern die Miete für die Kreditzahlung herangezogen wird. Aber auch bei der Kredittilgung ist einem die Zeit der beste Freund: Obwohl die einzelne monatliche Rate einen geringen Unterschied macht, so wird man Schritt für Schritt schuldenfrei. Zur Veranschaulichung: bei einem herkömmlichem 30-Jahreskredit (Annuitätendarlehen, keine Sondertilgungen) hat man nach 5 Jahren noch 87% des Kreditbetrages ausständig, nach 10 Jahren sind es noch 73% und nach 15 Jahren (Halbzeit) sind es noch 57% des Kreditbetrages. Man sieht also, dass die Kredittilgung ein langwieriger Prozess ist, der nicht über Nacht von statten geht.

Steuereffekte:

Um Kosten im Zusammenhang mit der Wohnung wie etwa Kreditzinsen oder AfA steuerlich geltend machen zu können ist eine Prognoserechnung zu erstellen. Diese stellt Mieteinnahmen und Ausgaben wie Absetzung für die Abnützung (AfA), Betriebskosten und Darlehenszinsen gegenüber. Aus der Prognoserechnung lässt sich ablesen ab wann sich die Investition rechnet. Nur wenn sich diese bereits nach 20 Jahren rechnet bzw. nach 23 Jahren nach der Erstvermietung rechnet, können steuerliche Vorteile erzielt werden. Ansonsten ist man in der Liebhaberei und es können keine Kosten steuerlich geltend gemacht werden.

Nebenkosten

Beim Vorsorgewohnungskauf sind stets die Nebenkosten zu beachten, da sie einen erheblichen Anteil am Gesamtpreis ausmachen. Als Faustregel kann man in Österreich von Nebenkosten von bis zu 10% des Kaufpreises ausgehen. Hier unterschiedliche Anbieter zu vergleichen kann einen großen Unterschied machen, denn jedes Prozent, das man sich beim Ankauf spart, bleibt als Ersparnis auf dem eigenen Bankkonto. Wenn man 3% beim Kauf sparen kann, hat man schon die Vermietungsleistung von einem Jahr hereingespielt.

 
Grunderwerbssteuer
3,5%
Eintragungsgebühr
1,1%
Makler
bis zu 3%
Notar/Rechtsanwalt
0,5% bis 2%
Bearbeitungskosten Kredit
0,5% bis 1,5%
Pfandeintragungsgebühr
1,2% (vom Kreditbetrag)
Tipp: Hier unterschiedliche Anbieter zu vergleichen bzw. zu verhandeln zahlt sich definitiv aus, denn jedes Prozent, das man sich spart, sind reiner Ertrag. Dennoch sollte man stets den Gesamtpreis im Blickfeld behalten. Wenn das Gesamtpaket passt, sollte man sich nicht an einzelnen Positionen aufhängen, auch wenn es natürlich schmerzt für Standardverträge mehrere Prozent des Kaufpreises zu zahlen.

Rendite

Die Rendite bestimmt grundlegend die Attraktivität einer Vorsorgewohnung. Das wirtschaftliche Ziel einer Vorsorgewohnung ist es eine Wohnung zu erwerben, die über Jahrzehnte hinweg eine attraktive, stabile und wertgesicherte Miete erzielt. Die Angaben aus den Verkaufsprospekten sind genau zu prüfen, um auch bei der Vermietung nach 15 oder 20 Jahren (nach Ablauf der ersten Vermietungszyklen) keine bösen Überraschungen zu erleben. Je nach Lage und Ausstattung findet man in Wien derzeit Vorsorgewohnungen mit Renditen von 2,5% bis hin zu 4%.

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