Mietrechtsgesetz: Wie Mietkosten bei Altbauwohnungen reglementiert sind

Das österreichische Mietrecht ist ein unübersichtlicher Fleckerlteppich. Unterschiedliche Bestimmungen treffen auf Richtwerte und Sonderregelungen. Immer wieder wird in diesem Zusammenhang die Mietzinsobergrenze des Mietrechtsgesetzes (MRG) diskutiert. Diese gilt für die folgenden zwei Wohnungsarten:

• Altbauwohnungen, die vor dem 9. Mai 1945 errichtet wurden
• Mietwohnungen, die vor dem 1. Juli 1953 erbaut wurden

Sollte die betreffende Wohnung in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen, gibt es in weiterer Folge mehrere Systeme zur Zinsbildung:

1. Kategoriemietzins
2. Richtwertmietzins
3. Angemessener Mietzins

Der Kategoriemietzins und der Richtwertmietzins richten sich danach, in welcher Kategorie die Wohnung eigentlich eingestuft wird. Hierzu kommen allerdings bestimmte Ausnahmen und Spezialbestimmungen, die wiederum einen anderen Mietzins ergeben können.

Kategoriemietzins

Im Falle des Kategoriemietzinses gibt es die folgenden vier Kategorien:

1. Ausstattungskategorie A: Die Wohnung muss in brauchbarem Zustand und mindestens 30m2 groß sein. Sie muss über Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, WC und zeitgemäße Badegelegenheit verfügen. Eine Zentral- oder Etagenheizung muss vorhanden sein.
2. Ausstattungskategorie B: Die Wohnung muss in brauchbarem Zustand sein, Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, WC und zeitgemäße Badegelegenheit müssen vorhanden sein.
3. Ausstattungskategorie C: Die Wohnung muss in brauchbarem Zustand sein und eine Wasserentnahmestelle und ein WC im Inneren der Wohnung haben.
4. Ausstattungskategorie D: Die Wohnung hat kein WC oder keine Wasserentnahmenstelle im Inneren der Wohnung.

Der Kategoriemietzins ist an den Verbrauchspreisindex 1986 angepasst. Übersteigt die Inflation fünf Prozent kommt es zu einer Anpassung, die zuletzt im März 2018 erfolgt ist. Die Kategoriewerte betragen also wie gefolgt:

• Kategorie A: 3,60 Euro
• Kategorie B: 2,70 Euro
• Kategorie C: 1,80 Euro
• Kategorie D: 0,90 Euro

Der Kategoriemietzins gilt in der Kategorie A, B und C bei einem neuen Hauptmietvertrag seit März 1994 nicht mehr. Hier kommt im Vollanwendungsbereich des MRG der Richtwertmietzins oder ein angemessener Mietzins zum Einsatz. Nur in der Kategorie D kommt der Kategoriemietzins heute noch zur Anwendung.

Richtwertmietzins

Der Richtwertmietzins wird dann verwendet, wenn weder Kategoriezinsobergrenze, noch ein angemessener Mietzins verlangt werden kann. Dabei sei allerdings erwähnt, dass es sich hierbei nicht um einen Höchstbetrag, sondern lediglich um eine “mietrechtliche Normwohnung” handelt. Diese wird wie gefolgt definiert und mit Zu- beziehungsweise Abschlägen versehen:

• Kategorie A: Die Wohnung muss in brauchbarem Zustand und mindestens 30m2 groß sein. Sie muss über Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, WC und zeitgemäße Badegelegenheit verfügen. Eine Zentral- oder Etagenheizung muss vorhanden sein.
• In durchschnittlicher Lage
• In einem gut erhaltenen Gebäude
• Mit einer Größe zwischen 30m2 und 130m2

Folgende Zu- beziehungsweise Abschläge sind dabei bei der Berechnung miteinzubeziehen:

• Die Wohnumgebung
• Die Lage im Haus
• Die Wohnungsausstattung
• Der Erhaltungszustand des Hauses
• Die Gemeinschaftseinrichtungen

Die Richtwerte werden für jedes Bundesland eigens festgelegt und alle zwei Jahre erhöht. Die Richtwerte betragen pro m2 seit April 2017 ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer wie gefolgt:

• Wien: 5,58 Euro
• Burgenland: 5,09 Euro
• Kärnten: 6,53 Euro
• Niederösterreich: 5,72 Euro
• Oberösterreich: 6,05 Euro
• Salzburg: 7,71 Euro
• Steiermark: 7,70 Euro
• Tirol: 6,81 Euro
• Vorarlberg: 8,57 Euro

Angemessener Hauptmietzins

Zuletzt gibt es auch noch den angemessenen Hauptmietzins, bei dem folgende Kriterien erfüllt werden müssen:

• Sie muss aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu geschaffen worden sein.
• Sie befindet sich in einem denkmalgeschützten Gebäude und die Vermieterin beziehungsweise der Vermieter nach dem 8.5.1945 erhebliche Eigenmittel zur Erhaltung aufgewendet hat.
• Sie gehört der Kategorie A oder B an und hat mehr als 130m2. Die Vermieterin beziehungsweise der Vermieter muss eine solche Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach der Räumung durch die Vormieterin beziehungsweise den Vormieter vermietet haben. Werden Verbesserungsarbeiten durchgeführt, verlängert sich die Frist um ein Jahr.
• Für die Wohnung wurde mit der Zustimmung der Mieterin beziehungsweise des Mieters eine nachträgliche schriftliche Mietzinsvereinbarung nach einer mindestens einjährigen Dauer eines unbefristeten Mietverhältnisses getroffen.

Beim angemessenen Hauptmietzins handelt es sich um einen für die Wohnung nach Größe, Art, Lage, Beschaffenheit, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag. Für die Berechnung werden die ortsüblichen Mietzinse vergleichbarer Wohnungen herangezogen. Eine konkrete Höhe sieht das MRG nicht vor, was für Vermieterinnen und Vermieter somit die lukrativste Lösung darstellt.

Kritik an Richtwertgesetz

Das MRG mit seinem Richtwertgesetz steht schon länger in der Kritik. Geschaffen wurde dieses als Mieterschutz. Kritiker betonen, dass ein zu restriktives Mietrecht dafür sorgt, dass etwa ältere Gebäude abgerissen und Neubauten mit freier Mietzinsbildung geschaffen werden. Für Wien mit seinem historischen Stadtbild ist dies auf lange Sicht fatal, weil die Stadt seinen Charakter verlieren könnte.

Ferner beklagen Vermieterinnen und Vermieter, dass sich die Vermietung bei Anwendung des Richtwertmietzinses nicht mehr rentieren würde. Alte Gründerzeitzinshäuser weichen dann gezwungenermaßen Neubauten, bei denen die Miete frei vereinbart werden kann. Alternativ wird auch auf Vermietungsplattformen wie AirBnb gesetzt, wodurch wiederum Wohnraum verloren geht und die Preise in weiterer Folge steigen.