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AltFG Jubiläum – 3 Jahre Alternativfinanzierungsgesetz

AltFG Jubiläum: 3 Jahre Alternativfinanzierungsgesetz

Crowdinvesting-Report

Im Oktober 2018 erfährt das österreichische Alternativfinanzierungsgesetz sein 3-jähriges Jubiläum. Dabei wurde eine rechtliche Grundlage für die Kapitalbeschaffung mehrerer Anleger im Internet geschaffen. Das AltFG bietet Crowdfunding-Plattformen als auch Investoren Rechtssicherheit, schützt Investoren bei ihren Investments und regelt den modernisierten Kapitalmarkt.

Aus diesem Anlass gibt Rendity exklusive Infos zu wichtigen Entwicklungen rund um das 3-jährige Bestehen des AltFG sowie vertiefte Einblicke in die wachsende Sparte Immobilien-Crowdinvesting.

AltFG – Regulatorische Bestimmungen

Anlegerschutz in Österreich

Das Alternativfinanzierungsgesetz, auch AltFG genannt, bietet Investoren Sicherheit bei ihrer Anlage und schafft Mindeststandards für moderne Investments (nachzulesen beim BMDW: zum Gesetz). Das AltFG wurde für den österreichischen Rechtsraum geschaffen um Anlegerschutz zu berücksichtigen. Zum einen sieht das AltFG aus Anlegerschutzgründen gewisse Wertgrenzen für Investments von Investoren vor, andererseits wurde die Kapitalbeschaffung durch Erhöhung der Wertgrenzen für die Prospektpflicht der Plattformen erst kürzlich, nämlich im Sommer 2018, deutlich erleichtert. Neben Rechtssicherheit und Praktikabilität werden somit Mindeststandards für Crowdinvesting gelegt.

Was darf ein Investor investieren?

In Österreich ist der Investor grundsätzlich nach AltFG pro Projekt und innerhalb von 12 Monaten auf 5.000 Euro pro Emission beschränkt, außer der Investor bestätigt, dass er maximal das Doppelte seines durchschnittlichen Netto-Monatseinkommens (auf 12 Monate gerechnet) oder maximal 10% seines gesamten Finanzanlagevermögens investiert.

Novellierung der Informationspflichten

Den Darlehensnehmer, auch Emittenten genannt, treffen nach dem österreichischen AltfG bestimmte Informationspflichten. Am 1.8.2018 traten dabei bedeutsame Änderungen in Kraft. Die Novellierung des AltFG brachte vor allem Änderungen mit sich, die es Unternehmen erleichtern soll, Projekte über Crowdinvesting finanzieren zu lassen. Dabei kam es insbesondere zu einer Lockerung von Informationspflichten und einer Anhebung von Schwellenwerten im Crowdinvesting.

Informationspflichten des Darlehensnehmers

Für Crowdinvesting-Plattformen gilt es Informationspflichten einzuhalten, die angefangen bei einem Informationsdatenblatt über einen sogenannten vereinfachten Prospekt bis hin zu voller Prospektpflicht reichen. Dies hängt davon ab, wie viel Geld von der Crowd für das betreffende (Immobilien-)Projekt eingesammelt werden soll. Die Prospektpflicht des AltFG wurde mit der Novellierung einer Vereinfachung unterzogen, nachstehende Schwellenwerte der Informations- und Prospektpflichten wurden angehoben.

Bislang musste bei einem Fundingvolumen von mehr als 100.000 Euro und unter 1,5 Mio. Euro ein Informationsdatenblatt mit den wichtigsten Details zum Darlehensnehmer als auch dem gefundeten Projekt veröffentlicht werden. Mittlerweile wurde dieser Schwellenwert von 1,5 Mio. Euro auf 2 Mio. Euro erhöht. Somit ist bei einem Fundingvolumen von mehr als 100.000 Euro und weniger als 2 Mio. Euro, und seit in Krafttreten der Novellierung am 1.8.2018, das Informationsblatt zu veröffentlichen. Veranlagungen unter 2 Millionen Euro unterliegen (anstatt bislang unter 1,5 Millionen Euro) also dem Alternativfinanzierungsgesetz.

Veranlagungen über 2 Millionen Euro hingegen sind dem KMG (Kapitalmarktgesetz) zuzuordnen und fallen nicht in das Alternativfinanzierungsgesetz. Werden mindestens 2 Mio Euro bis maximal 5 Mio Euro gefundet, so ist vom Darlehensnehmer ein sogenannter „vereinfachter Prospekt“ zu erstellen und zu veröffentlichen.

Weitere Bestimmungen ergeben sich bei einem Schwellenwert über 5 Mio. Euro. Bei einem Fundingvolumen von über 5 Mio Euro gilt grundsätzlich volle Prospektpflicht für den Darlehensnehmer.

Immobilien-Crowdinvesting im Vormarsch

Vor allem im Immobiliensektor hat sich seit Inkrafttreten des AltFG viel getan. Im Vorjahr 2017 hat sich der Trend im Immobilien-Crowdinvesting verstärkt bemerkbar gemacht. Fast die Hälfte des Gesamtvolumens aller Crowdfunding-Projekte in Österreich entfiel auf diesen Bereich. Davon entstammen 8 der 15 Projekte mit dem höchsten Transaktionsvolumen dem Immobilien-Segment.

Die Statistiken zeigen: Das Gesamtvolumen von Crowdfinanzierung im allgemeinen ist gestiegen. Für dessen Wachstum ist ausschließlich das Crowdinvesting im Immobilienbereich verantwortlich. Immer mehr Investoren entscheiden sich für Immobilien-Crowdinvesting. Diese alternative Anlageform, bei welcher mit relativ kurzer Laufzeit eine attraktive Rendite erzielt wird, gewinnt sukzessive an Bedeutung.

Transaktionsvolumina in Zahlen: Ö und DE

Verlgeich des Transaktionsvolumen bei Crowdinvesting

 

Ö: 2/3 des Transaktionsvolumens ist Immobilien-Crowdinvesting

Im Gesamtbereich aller Sparten und Branchen wurde 2017 ein Crowdfunding- Transaktionsvolumen von fast 19 Mio. Euro innerhalb Österreichs lukriert. Dies bedeutete einen Anstieg um fast 60% im Vergleich zum abermaligen Vorjahresergebnis 2016. Von jenen 19 Mio. Euro fielen im vergangenen Jahr bereits 14 Mio Euro alleinig auf Investments in Immobilienprojekten. Die Tendenz für 2018 ist wiederum stark steigend. Zum Vergleich: Im gesamten Jahr 2017 waren es 14 Mio. Euro Immobilien-Crowdinvesting, allein im ersten Halbjahr 2018 konnten bereits mehr als 12 Mio. Euro für Immobilienprojekte, somit beinahe das Gesamtergebnis des Jahres 2017 in den ersten 6 Monaten des Jahres eingesammelt werden.

DE: alleine 83 Mio. Euro in Immobilien-Crowdinvesting

Innerhalb Österreichs Nachbarstaates Deutschland, wurde im Zeitraum von 2011 bis zur Jahreshälfte 2018 die Marke des Gesamt-Volumens an Crowd-Finanzierungen in Höhe von 500 Mio. Euro geknackt. Allein für das vergangene Jahr 2017 verzeichnete man in Deutschland ein Gesamttransaktionsvolumen von 200 Mio. Euro. Dabei wurde mehr als die Hälfte der 500 Mio. Euro alleine innerhalb der letzten 15 Monate eingesammelt.

Auch in Deutschland stellt das stärkste Segment in puncto Wachstum und Transaktionsvolumen das Investment in Immobilienprojekte dar. Allein im Crowdinvestingbereich für Immobilien wurde in Deutschland ein signifikanter Anstieg an Projektvolumen verzeichnet. So betrug im ersten Halbjahr 2018 das Investmentvolumen in Immobilienprojekte 83,4 Mio. Euro, im Vergleich dazu das Vorjahrjahresergebnis 2017 von 58,3 Mio. Euro.

Weltweite Prognosen 2018- 2022

Global gesehen bringt das Jahr 2018 im Gesamtsegment Crowdfunding etwa 8.485 Mio. Euro an Transaktionsvolumen. Der weltweit höchste Wert im Crowdfunding wird in China erwartet (6.770 Mio Euro im Jahr).

Bis zum Jahr 2022 soll laut Prognose ein Wert von 23.471 Mio Euro erreicht werden, dies würde bedeuten, dass Crowdfunding in den Jahren von 2018 – 2022 im Schnitt um ein Drittel wächst.

Weltweit investiert der durchschnittliche Investor pro Projekt in etwa 9640 Euro.

Erhöhte Attraktivität bei der Crowd und Immobilienentwicklern

Das Beratungsunternehmen EY veröffentlichte im Mai 2018 eine aktuelle Studie, die Aufschluss zu bedeutenden Entwicklungen rund um Crowdinvesting im Immobiliensegment gibt.

Steigende Nachfrage von Immobilienentwicklern

In der veröffentlichten EY-Studie wird vor allem eine erhöhte Attraktivität durch steigende Nachfrage zu Kapitalbeschaffung von Immobilienentwicklern laut. Drei Viertel aller Projektentwickler haben sich bislang bereits mit dem Thema Crowdfunding auseinander gesetzt. Jeder vierte Projektentwickler plant einen Teil seiner Kapitalbeschaffung künftig über die Crowd abzuwickeln. Crowdfunding wird von Projektentwicklern vor allem als Ergänzung gesehen, das mit geringen Kosten und schlanken Prozessen an Attraktivität gewinnt.

Wohnimmobilien am geeignetsten

Die Mehrheit an Investoren hält Wohnimmobilien mit einer Laufzeit von 3-5 Jahren für die Finanzierung über die Crowd am geeignetsten.

Lage als bedeutendstes Kriterium

Die gute Lage, in welcher sich das Immobilienprojekt in das investiert werden soll befindet, ist das bedeutendste Kriterium von Investoren bei der Auswahl ihres Investments. Lagen in besonders urbanem Raum sind dabei ein großer Pluspunkt.

Investoren wünschen sich möglichst hohe Crowd-Tranche

Investoren wünschen sich vor allem einen höheren Anteil der Crowd-Tranche, berechnet am Gesamtfinanzierungsvolumen des jeweiligen Immobilien-Projekts. Beinahe ein Drittel, somit 26% aller Befragten planen künftig ein Investment über eine Immobilien-Crowdfunding Plattform.

Bekanntheit von Crowdfunding

Wichtige Kennzahlen zum Thema „Crowd in Crowdinvesting“ erhebt jährlich die Plattform crowdfunding.de mittels einem sogenannten Crowdfunding-Barometer, welches die Bekanntheit von Crowdfunding innerhalb Deutschlands auswertet. Der Studie zufolge haben über 67,4% der Befragten mittlerweile von Crowdfunding gehört, 36,7% wissen worum es sich bei Crowdfunding handelt, und 17,7% haben schon einmal bei einem Projekt investiert.

Hohe Anforderungen in Immobilienbranche

Die Immobilienbranche befindet sich derzeit in einer sehr herausfordernden Zeit, die ein gestiegenes Anforderungsprofil an der Immobilie selbst, der Risikoverwaltung sowie innovativen und kostengünstigen Wegen von Finanzierung und allgemeiner Verwaltung einer Immobilie stellt. Die jährliche Prognosestudie Emerging Trends in Real Estate, veröffentlicht vom Urban Land Institute (ULI) und PwC, verdeutlicht, dass sich der globale Immobilienmarkt zwar in einem späten Zyklus befindet, dieser in puncto globaler Konjunkturausblick und starke Renditen jedoch sehr stark profitiert.

Die Spitzenplätze der Emerging Trends im europäischen Städteranking nehmen Berlin, Kopenhagen, Frankfurt, München und Madrid ein.

Wiener Immobilienmarkt auf Überholspur

Im Städteranking der Emerging Trends (PWC und ULI), belegt Wien im Europa-Ranking Platz Nr. 13, in Hinblick auf die Kriterien „Investment&Development“. Noch besser rankt Wien im Bereich der künftigen Mieten und Immobilienwertsteigerungspotenzialen. Hier belegt die Stadt Wien den 8.Platz und ordnet sich somit unter die Top-Ten des gesamteuropäischen Marktes (im Vorjahr 2016 war es noch Platz 14) ein.

Digitaler Wandel im klassischen Immobiliengeschäft

Obwohl sich die Immobilienbranche in einem späten Zyklus der Innovation befindet, nimmt die voranschreitende Digitalisierung auch vor dem Immobiliengeschäft nicht Halt.

Digitale Investmentprozesse

Entscheidend ist vor allem, dass insbesondere Investmentprozesse im Zusammenhang mit Immobilien immer häufiger digital von statten gehen und unabhängig von Intermediären wie Banken und Investment-Institutionen abgewickelt werden. Die voranschreitende Digitalisierung verursacht, dass neben privaten Investoren auch semiprofessionellen Anlegern sowie kleinen institutionelleren Investoren die Möglichkeit zur Auswahl von Investmentprojekten gegeben wird.

Digital-Natives als Zielgruppe von Crowdfunding

Demographisch gesehen zeichnet sich bereits ab, dass sich Crowdfunding im Laufe der Zeit deutlich weiterentwickeln wird. Die nachwachsende Generation der “digitalen Natives” trägt signifikant dazu bei, dass sich die Finanzierungsform des Crowdfundings deutlich vestärkt und künftig ein gängiges Finanzierungsmodell des Alltags darstellen wird. Damit legt besonders die jüngere Generation Wert auf einen raschen und einfachen Weg zu Immobilien-Investments, ohne dabei zeit- oder ortsgebunden zu sein.

Immobilien-Investments fürs 21. Jahrhundert

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